«¿Y esto, más o menos, por cuánto me saldría?»
Es la segunda pregunta que me hacen siempre, justo después de «¿se puede?». Y la entiendo perfectamente: nadie debería meterse en un proyecto así sin saber el orden de magnitud. Lo que pasa es que en internet conviven respuestas de 20.000 € y de 100.000 €, y las dos pueden ser ciertas. Así que hoy voy a hacer lo que me gustaría que hicieran conmigo: explicarte de qué depende, darte los rangos reales del mercado madrileño, y contarte el gasto del que casi nadie habla.
La cifra rápida, para que te sitúes
Si tienes prisa: convertir un local en vivienda en Madrid suele moverse, todo incluido, entre 30.000 € y 110.000 €. Sé que es una horquilla enorme — ahora la desmenuzamos — pero para un local típico de 50-60 m² en estado razonable, lo habitual es acabar entre 45.000 y 70.000 €.
¿De dónde sale esa diferencia tan grande? De tres cosas, básicamente: cuántos metros tiene el local, en qué estado está (no es lo mismo un antiguo despacho con instalaciones decentes que un almacén en bruto) y qué calidades quieres darle.
Las partidas, una a una
Un consejo que doy siempre y que vale oro: separa mentalmente los papeles de los ladrillos. Son dos mundos, y mezclarlos es la receta clásica para que el presupuesto se desvíe. Estos son los rangos de mercado en Madrid:
| ¿Qué pagas? | Rango orientativo (2026) |
|---|---|
| Estudio de viabilidad | desde unos 350 € |
| Proyecto técnico del arquitecto (visado) | 1.500 € – 3.000 € |
| Tasas y licencia del Ayuntamiento | 500 € – 2.000 € |
| La obra | 800 € – 1.500 € por m² |
| Trámites finales (registro, catastro, notaría) | unos cientos de euros |
Como ves, la obra es la reina del presupuesto. Y aquí viene el malentendido más caro de todos.
«Pero si el local ya tiene paredes y un baño…»
Esta frase la he oído muchas veces, y siempre con la misma lógica detrás: si el local ya está construido, la reforma será ligera, ¿no?
Pues no, y te cuento por qué. Cuando cambias el uso de un local a vivienda, la normativa de eficiencia energética no lo trata como una reforma: lo trata como si construyeras una casa nueva. Eso se traduce en cosas muy concretas: forrar las fachadas por dentro con aislamiento, cambiar todas las ventanas por unas de verdad (con doble cristal y rotura de puente térmico), muchas veces aislar el suelo — que en una planta baja está en contacto directo con el terreno y, en invierno, se nota — y rehacer las instalaciones de luz, agua y desagües para que sean las de una vivienda, con sus contadores.
Por eso, cuando alguien me enseña un presupuesto de obra calculado «como si fuera reformar un piso», sé que falta dinero. Y lo peor de que falte dinero no es la cifra: es que aparece a mitad de obra, cuando ya no hay marcha atrás.
El gasto que no está en ninguna tabla
Ahora viene la parte de la que casi nadie escribe, y que a mí me parece la más importante.
El gasto más caro de todos no es la obra, ni el proyecto, ni las tasas. Es empezar un proyecto que nunca debió empezar. Comprar un local de 39 m² útiles cuando el mínimo legal son 40. Hacer números preciosos sobre una parcela que ya no admite más viviendas. Dar por hecho que podrás abrir ventanas en una fachada que es de la comunidad y la comunidad dirá que no.
Cada una de esas historias — y existen, las he visto — cuesta decenas de miles de euros. Y todas se evitan con un estudio previo que cuesta menos que un mes del alquiler que esperas cobrar. Es, con diferencia, el dinero mejor invertido de todo el proceso. Por eso en mi forma de trabajar es siempre el primer paso, y por eso nunca empiezo un proyecto sin viabilidad clara.
¿Y merece la pena el esfuerzo?
Hagamos las cuentas de servilleta, que son las que mejor se entienden. Un local cerrado te cuesta dinero cada mes: IBI, comunidad, seguro… pongamos unos 150 €. Convertido en vivienda, ese mismo espacio puede alquilarse — en Madrid, una vivienda pequeña ronda los 900 €/mes según los portales. La diferencia entre ambas situaciones es de más de 1.000 € al mes, cada mes. A eso súmale que el metro cuadrado de vivienda vale bastante más que el de local en el mismo portal.
No es magia: es que el inmueble estaba durmiendo en su uso menos valioso. El cambio de uso lo despierta.
Preguntas rápidas
¿Cuánto cuesta el proyecto del arquitecto?
En el mercado madrileño, entre 1.500 y 3.000 € para un local de tamaño medio, según superficie y complejidad. Aparte van el visado del colegio y las tasas municipales.
¿Cuánto se lleva el Ayuntamiento?
Entre 500 y 2.000 € aproximadamente entre la tasa urbanística y el ICIO, que se calculan en función del presupuesto de la obra y el distrito.
¿Cuál es el precio por metro cuadrado de la obra?
Entre 800 y 1.500 €/m² en Madrid. Un local en buen estado con calidades medias se acerca al suelo de la horquilla; uno en bruto o con problemas, al techo.
¿Es buena inversión convertir un local en vivienda?
Cuando el local es viable, los números suelen ser elocuentes: pasas de pagar gastos fijos cada mes a cobrar un alquiler, y el inmueble se revaloriza al cambiar a su uso más valioso. La clave está en la palabra «viable» — y en comprobarla antes de invertir.
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