¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda en Madrid? No hay un precio oficial ni una tarifa cerrada: lo que cuesta hacer o transformar un local en vivienda depende de los metros, del estado del local y de las calidades. Lo único fijado por norma son los impuestos, las tasas y los aranceles: el ICIO, el 3,75 % del coste de ejecución material de la obra (sin IVA, tasas, honorarios ni beneficio del contratista; arts. 23 y 25 de la Ordenanza Fiscal del ICIO), la tasa urbanística y los aranceles de notaría y Registro (RD 1426/1989 y RD 1427/1989). Los honorarios del arquitecto son libres (arts. 2.1 y 14 de la Ley 2/1974).
«¿Y esto, más o menos, por cuánto me saldría?»
Es la segunda pregunta que me hacen siempre, justo después de «¿se puede?». Y la entiendo perfectamente: nadie debería meterse en un proyecto así sin saber el orden de magnitud. Lo que pasa es que en internet conviven cifras muy distintas, y ninguna es oficial. Así que hoy voy a hacer lo que me gustaría que hicieran conmigo: explicarte de qué depende, qué parte tiene un importe fijado por norma y qué parte no, y contarte el gasto del que casi nadie habla.
Cuánto cuesta convertir un local en vivienda: la respuesta corta
Si tienes prisa: no existe un precio oficial ni una tarifa cerrada para convertir un local en vivienda en Madrid. Ni el Ayuntamiento, ni la Comunidad de Madrid, ni el Colegio de Arquitectos publican precios de referencia, y el Colegio no puede hacerlo: los honorarios son libres y la ley le prohíbe fijar baremos (arts. 2.1 y 14 de la Ley 2/1974). Lo único que tiene un importe fijado por norma son los impuestos, las tasas y los aranceles de notaría y Registro; el resto depende de tu local.
¿De dónde sale esa diferencia tan grande? De tres cosas, básicamente: cuántos metros tiene el local, en qué estado está (no es lo mismo un antiguo despacho con instalaciones decentes que un almacén en bruto) y qué calidades quieres darle.
Las partidas del cambio de uso de local a vivienda, una a una
Un consejo que doy siempre y que vale oro: separa mentalmente los papeles de los ladrillos. Son dos mundos, y mezclarlos es la receta clásica para que el presupuesto se desvíe. Esto es lo que pagas y qué parte tiene un importe fijado:
| ¿Qué pagas? | Qué hay fijado (2026) |
|---|---|
| Estudio de viabilidad | Sin tarifa oficial. Te doy un precio cerrado antes de empezar. |
| Proyecto o documentación técnica (visado solo si es obligatorio) | Sin tarifa oficial: los honorarios son libres y el Colegio de Arquitectos no puede publicar baremos (arts. 2.1 y 14 de la Ley 2/1974) |
| Tasa urbanística (TPSU) e impuesto de obras (ICIO) | TPSU según tipo y superficie de la obra + ICIO del 3,75 % del coste de ejecución material. Ejemplo: obra de acondicionamiento de hasta 150 m² con un coste de ejecución material de 50.000 €, unos 2.150 € con declaración responsable (unos 2.180 € con licencia) |
| La obra | Sin precio de referencia público: depende de los metros, del estado del local y de las calidades |
| Trámites finales (registro, catastro, notaría) | Notaría y Registro cobran según arancel oficial (RD 1426/1989 y RD 1427/1989); el importe depende de cada escritura |
La obra es, con diferencia, la partida más grande. Y aquí viene el malentendido más caro de todos.
«Pero si el local ya tiene paredes y un baño…»
Esta frase la he oído muchas veces, y siempre con la misma lógica detrás: si el local ya está construido, la reforma será ligera, ¿no?
Pues no, y te cuento por qué. Cuando cambias el uso de un local a vivienda, el Código Técnico te obliga a cumplir su sección de ahorro de energía (DB-HE) con los límites propios de los cambios de uso. No son los de una casa nueva, pero sí bastante más exigentes de lo que suele tener un local. En la práctica, eso suele traducirse en cosas muy concretas: forrar las fachadas por dentro con aislamiento, cambiar las ventanas por otras con doble cristal y rotura de puente térmico, muchas veces aislar el suelo — que en una planta baja está en contacto directo con el terreno y, en invierno, se nota — y rehacer las instalaciones de luz, agua y desagües para que sean las de una vivienda, con sus contadores.
Por eso, cuando alguien me enseña un presupuesto de obra calculado «como si fuera reformar un piso», sé que falta dinero. Y lo peor de que falte dinero no es la cifra: es que aparece a mitad de obra, cuando ya no hay marcha atrás.
El gasto que no está en ninguna tabla
Ahora viene la parte de la que casi nadie escribe, y que a mí me parece la más importante.
El gasto más caro de todos no es la obra, ni el proyecto, ni las tasas. Es empezar un proyecto que nunca debió empezar. Comprar un local de 39 m² útiles cuando el mínimo legal son 40. Hacer números preciosos sobre una parcela que ya no admite más viviendas. Dar por hecho que podrás abrir ventanas en una fachada que es de la comunidad y la comunidad dirá que no.
Cada una de esas historias — y existen, las he visto — cuesta decenas de miles de euros. Y todas se evitan con un estudio previo, que cuesta muy poco comparado con cualquiera de esos errores. Es, con diferencia, el dinero mejor invertido de todo el proceso. Por eso en mi forma de trabajar es siempre el primer paso, y por eso nunca empiezo un proyecto sin viabilidad clara.
Si mi local puede convertirse en vivienda
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Aprox. 2 minHerramienta orientativa: no sustituye el criterio de un técnico colegiado. Si quieres que lo veamos juntos, la primera llamada es gratuita.
¿Y merece la pena el esfuerzo?
Hagamos las cuentas de servilleta, que son las que mejor se entienden. Un local cerrado te cuesta dinero cada mes: IBI, comunidad, seguro… pongamos unos 150 €. Convertido en vivienda, ese mismo espacio puede alquilarse. Si, por ejemplo, lo alquilas por 900 € al mes, la diferencia entre ambas situaciones supera los 1.000 € al mes, cada mes. A eso súmale que el metro cuadrado de vivienda vale bastante más que el de local en el mismo portal.
No es magia: es que el inmueble estaba durmiendo en su uso menos valioso. El cambio de uso lo despierta.
Un ejemplo de por qué el número que importa no es solo el coste: en Tetuán, unos herederos transformaron un restaurante cerrado en dos viviendas antes de vender y vendieron las dos, en lugar de malvender un local que nadie quería como restaurante.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el proyecto del arquitecto?
No hay un precio oficial. Los honorarios de los arquitectos son libres y el Colegio de Arquitectos no puede publicar baremos ni precios orientativos (arts. 2.1 y 14 de la Ley 2/1974). Depende de la superficie y la complejidad del local. Aparte van el visado, solo cuando es obligatorio (Real Decreto 1000/2010), y las tasas municipales.
¿Hay una tarifa oficial para convertir un local en vivienda?
No. Ni el Ayuntamiento de Madrid, ni la Comunidad de Madrid, ni el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid publican precios de referencia para un cambio de uso de local a vivienda, y el Colegio tiene prohibido fijar baremos de honorarios (art. 14 de la Ley 2/1974). Las únicas cantidades fijadas por norma son el ICIO (3,75 % del coste de ejecución material de la obra), la tasa urbanística (TPSU) y los aranceles de notaría y Registro.
¿Cuánto se lleva el Ayuntamiento?
Depende de la obra. El ICIO es el 3,75 % del coste de ejecución material de la obra (para obras iniciadas desde 2024), y la tasa urbanística (TPSU) va por tipo y superficie de la actuación, no por el presupuesto. Ejemplo: en una obra de acondicionamiento de hasta 150 m² con un coste de ejecución material de 50.000 €, el ICIO son 1.875 € y la TPSU 271,01 € por declaración responsable o 301,13 € por licencia: unos 2.150 € en total con declaración responsable y unos 2.180 € con licencia (arts. 14 y 19 de la Ordenanza Fiscal de la TPSU y art. 25 de la Ordenanza Fiscal del ICIO).
¿Cuál es el precio por metro cuadrado de la obra?
No hay un precio por metro cuadrado oficial ni una estadística pública para convertir un local en vivienda en Madrid. Depende de los metros, del estado del local (no es lo mismo un despacho con instalaciones que un almacén en bruto) y de las calidades. Y no lo compares con reformar un piso: el Código Técnico exige que la vivienda cumpla los límites de eficiencia energética propios de los cambios de uso; en la práctica eso suele obligar a aislar, cambiar ventanas y rehacer instalaciones.
¿Es buena inversión convertir un local en vivienda?
Cuando el local es viable, los números suelen ser elocuentes: pasas de pagar gastos fijos cada mes a cobrar un alquiler, y el inmueble se revaloriza al cambiar a su uso más valioso. La clave está en la palabra «viable» — y en comprobarla antes de invertir.
Fuentes y referencias
- El visado colegial — COAM
- Licencias urbanísticas — Ayuntamiento de Madrid
- Código Técnico de la Edificación (CTE)
- Ordenanza Fiscal 7/2023 del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, arts. 23 y 25 — BOCM
- Ordenanza Fiscal 10/2023 de la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, arts. 14 y 19 — BOCM
- Ley 2/1974 de Colegios Profesionales, arts. 2.1 y 14 — BOE
- Aranceles de notarios y registradores, RD 1426/1989 y RD 1427/1989 — BOE
- Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510 — ficha pública del COAM
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: julio de 2026.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.