Local a dos viviendas en Usera: un plan para la jubilación

Había trabajado toda la vida en su negocio. Ahora necesitaba que su local trabajara por él. Un caso real de cambio de uso de local a dos viviendas en el distrito de Usera, en curso.

Zona	Distrito de Usera, barrio de Almendrales (Madrid)
Qué era	Un local con dos fachadas donde el propietario tuvo su negocio toda la vida
Qué buscaba	Que el local le diera ingresos para la jubilación
En qué se convierte	2 viviendas con acceso directo desde la calle: una de un dormitorio y un monoambiente
El obstáculo	La dotación de 2 plazas de aparcamiento en un edificio sin garaje
Estado	En curso: se ha solicitado la exención de las plazas

Estaba a punto de jubilarse. Quería irse a vivir al pueblo, después de toda una vida de trabajo en el mismo negocio, en el distrito de Usera, barrio de Almendrales.

Pero había un problema, y es el de muchos autónomos: autónomo toda la vida, con una jubilación pequeña. Su local era su plan de pensiones, y quería sacarle todo lo que pudiera.

La pregunta

Me llamó con una pregunta muy concreta: ¿qué puedo hacer con mi local para que sea lo más rentable posible y me dé para la jubilación?

Había dos caminos.

Seguir con el negocio. Podía hacerlo, pero cada año había más exigencias de normativa y más problemas con los trabajadores. Seguir era trabajar más para lo mismo, justo cuando quería parar.

Transformar el local. Estudiamos si podía convertirse en viviendas. Al ser un local con dos fachadas, cabían dos viviendas independientes, cada una con acceso directo desde la calle: una de un dormitorio y un monoambiente.

El obstáculo: dos plazas de garaje que no existen

Cuando un local se convierte en más de una vivienda, el Plan General de Madrid exige además una dotación de plazas de aparcamiento. Aquí eran dos plazas. Y el edificio no tenía garaje, ni forma de hacerlo sin tocar la estructura.

La salida es pedir la exención de esas plazas. El Plan General permite al Ayuntamiento eximir de la dotación cuando hay circunstancias que desaconsejan aplicarla, y hay que justificar que es técnicamente inviable. Aquí se explicó que el edificio no tiene garaje ni posibilidad técnica de implantarlo, que la zona está muy consolidada y que hay transporte público cerca.

Es un paso que muchos promotores pasan por alto, y que puede frenar un cambio de uso si no se prepara bien. Se solicitó la exención.

Lo que enseña este caso

Un local puede ser un plan de jubilación. Antes de decidir qué hacer con él, conviene comparar las opciones: seguir con el negocio o transformarlo. Y si hay cambio de uso, hay que mirar desde el principio cosas que parecen menores, como el aparcamiento, porque pueden decidir si la operación sale o no.

Si tienes un local y no sabes qué hacer con él, cuéntamelo en una llamada de 15 minutos.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta plaza de aparcamiento para convertir un local en vivienda en Madrid?

Cuando de un local sale más de una vivienda, se aplican las condiciones de dotación de aparcamiento del capítulo 7.5 de las Normas Urbanísticas del Plan General (art. 7.3.16.2). Por eso conviene mirarlo desde el estudio de viabilidad.

¿Se puede pedir la exención de las plazas de aparcamiento?

Sí. Las Normas Urbanísticas (art. 7.5.8) permiten al Ayuntamiento eximir de la dotación, reducirla o aceptar otras soluciones cuando hay circunstancias que desaconsejan aplicarla. Hay que justificar la inviabilidad técnica, nunca por motivos económicos, y los servicios técnicos la valoran caso por caso.

Normativa citada

Normas Urbanísticas del PGOUM, art. 7.3.16 (MPG 00/343, BOCM de 27-11-2023) y art. 7.5.8, según el criterio de la Comisión Técnica de Licencias (CUCTL 37/2018).

Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026.