El Plan Reside es la modificación del Plan General de Madrid «para la mejora del uso residencial». Lo aprobó la Comunidad de Madrid el 27 de agosto de 2025 y está en vigor desde que se publicaron sus normas en el BOCM, el 22 de septiembre de 2025. Cambia dónde se pueden implantar pisos turísticos y otros tipos de hospedaje, sobre todo en el centro, y fija qué locales pueden convertirse en vivienda y cuáles no. Este artículo resume lo que cambió en 2025; si estás pensando en un inmueble concreto, lo que manda es la norma zonal de esa parcela.
| Qué es | La modificación del Plan General de Madrid para la mejora del uso residencial |
| Aprobación | 27 de agosto de 2025, Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid |
| En vigor | Desde el 22 de septiembre de 2025, día de publicación de sus normas en el BOCM |
| Centro histórico | No se admite hospedaje, tampoco pisos turísticos, en edificios de uso residencial |
| Fuera del centro | Depende de la norma zonal de la parcela |
| Pisos turísticos | Tienen que cumplir las condiciones de una vivienda y, en un edificio residencial, tener acceso independiente |
| Locales a vivienda | Hay calles, zonas y plantas donde ya no se puede |
Qué es el Plan Reside
«Plan Reside» es el nombre con el que el Ayuntamiento presentó la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la mejora del uso residencial (expediente 135-2024-00206). No es una ley nueva ni una ordenanza: cambia las Normas Urbanísticas del Plan General, que son las que dicen qué usos caben en cada edificio y en cada planta.
Tiene dos grandes bloques:
- El hospedaje, que incluye los pisos turísticos (viviendas de uso turístico), los hoteles, los hostales, las pensiones y las casas de huéspedes.
- El uso residencial: en qué condiciones un local o un edificio de oficinas puede pasar a vivienda.
Desde cuándo está en vigor
El Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid lo aprobó definitivamente el 27 de agosto de 2025. El acuerdo se publicó en el BOCM del 4 de septiembre de 2025 y el texto de las normas, en el BOCM del 22 de septiembre de 2025.
La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid dice que los planes urbanísticos entran en vigor el mismo día de su publicación. Por eso el Plan Reside se aplica desde el 22 de septiembre de 2025.
Qué cambia para los pisos turísticos y el hospedaje
Se deroga el Plan Especial de Hospedaje de 2019
Lo que regulaba el Plan Especial de Hospedaje de 2019 pasa al propio texto de las Normas Urbanísticas, en su artículo 7.6.3 bis. Ya no hay que buscarlo en un plan aparte.
En el centro histórico, nada de hospedaje en edificios residenciales
Dentro del ámbito del centro histórico (el APE 00.01 del Plan General), en los edificios de uso residencial no se admite el hospedaje en ninguna planta, tampoco en la planta baja. Eso incluye los pisos turísticos.
La norma tiene una excepción muy concreta para edificios exclusivamente residenciales catalogados en nivel 3 que se rehabilitan: allí la licencia de la actividad pierde su vigencia a los 15 años y el edificio vuelve al uso residencial.
Fuera del centro, depende de la norma zonal
Fuera del centro histórico no hay una prohibición general. Cada parcela tiene una norma zonal y cada norma zonal dice en qué plantas cabe el hospedaje. Por ejemplo:
- En la norma zonal 1, nivel B, fuera del centro, el hospedaje se admite en planta baja, en la planta inferior a la baja y en la primera.
- En las normas zonales 4 y 5, se admite en planta baja, primera e inferior a la baja, y en edificio exclusivo.
Por eso, antes de comprar o de reformar para alquilar a turistas, lo primero es saber qué norma zonal tiene tu edificio.
Un piso turístico tiene que ser una vivienda completa
Las viviendas de uso turístico tienen que cumplir las mismas condiciones que cualquier vivienda del Plan General: superficie mínima, piezas exteriores, programa completo. Y si se implantan en un local de planta baja, tienen que respetar además las condiciones de fachada que se exigen para convertir un local en vivienda.
Acceso independiente
En un edificio de uso residencial, los locales de hospedaje, también los pisos turísticos, tienen que tener siempre acceso independiente. No pueden usar el portal y la escalera de los vecinos.
Siempre por licencia
El Plan Reside no cambia esto, pero conviene recordarlo: en Madrid, implantar una actividad de hospedaje va siempre por licencia, no por declaración responsable. Y darse de alta en el registro de la Comunidad de Madrid no sustituye a ese título del Ayuntamiento. Lo explicamos en qué es el CIVUT, quién lo firma y qué comprueba.
Qué cambia para convertir un local en vivienda
El Plan Reside también fija qué locales pueden pasar a vivienda:
- Solo en edificios residenciales. Un local puede convertirse en vivienda cuando el uso principal del edificio es residencial y la norma zonal no lo impide. En un edificio que no es residencial, solo cabe si cambia el edificio entero.
- No en los ejes terciarios. En los tramos de calle que el Plan General protege como ejes comerciales, los locales de planta baja o inferior no pueden pasar a vivienda ni dedicarse a hospedaje.
- No en planta baja en los niveles C y D de la norma zonal 1. En esas zonas, los locales de planta baja o inferior no pueden transformarse en vivienda.
- Tampoco los locales del catálogo de establecimientos comerciales ni los que tengan limitaciones por protección del patrimonio.
Y siguen vigentes las condiciones que se aprobaron en noviembre de 2023: la vivienda resultante necesita al menos 40 m² útiles, el local tiene que estar en planta baja o de piso, y ninguna parte puede estar por debajo del terreno. Lo contamos en detalle en la guía del cambio de uso de local a vivienda y en la nueva normativa del cambio de uso.
Edificios de oficinas que vuelven a ser viviendas
El Plan Reside facilita recuperar como residencial los edificios que hoy son sobre todo terciarios (más del 66 % de su superficie). En esos casos:
- el cambio tiene que afectar al edificio entero, aunque en la planta baja, la primera y la inferior se pueden mantener otros usos;
- no se exigen plazas de aparcamiento;
- una vez transformado, el único uso alternativo que se admite es el dotacional, y eso se anota en la licencia y en el Registro de la Propiedad.
Aparcamiento
La dotación de aparcamiento se exige en obra nueva, en reestructuración general y cuando cambia el uso principal del edificio, salvo en la recuperación residencial que acabamos de ver. En el cambio de uso de un local, el texto exige plazas para bicicletas y otros vehículos de movilidad personal cuando el local tiene 500 m² útiles o más.
Lo que no es el Plan Reside
- No es un registro ni una licencia. No hay que «darse de alta en el Plan Reside». Es una norma de planeamiento que se aplica cuando pides la licencia o presentas la declaración responsable.
- No legaliza lo que ya funcionaba sin título. Un piso turístico sin licencia del Ayuntamiento sigue sin tenerla.
- No es el plan de hospedaje en suelo industrial. El 8 de octubre de 2026 el Pleno del Ayuntamiento aprobó definitivamente otro plan especial, publicado en el BOCM del 13 de octubre de 2026, que cambia el régimen del hospedaje en el grado 3.º de la norma zonal 9 y en algunas parcelas industriales. Es distinto del Plan Reside.
Qué hacer si tienes un inmueble en Madrid
- Busca la norma zonal de tu parcela y, si es la 1, su nivel de usos (A, B, C, D o E). Está en los planos del Plan General.
- Comprueba si tu calle es un eje terciario.
- Mira si el edificio está catalogado o dentro del centro histórico.
- Con eso ya se sabe si el uso que buscas (vivienda, piso turístico, casa de huéspedes) cabe en esa planta.
Es justo lo que hacemos en el estudio de viabilidad: antes de que compres, alquiles o reformes, te decimos si tu idea tiene recorrido y, si no lo tiene, te lo decimos desde el principio. Un ejemplo real es la oficina que convertimos en casa de huéspedes en Barrio del Pilar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Plan Reside de Madrid?
Es la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la mejora del uso residencial. Regula dónde se admiten los pisos turísticos y el hospedaje y en qué condiciones un local o un edificio de oficinas puede convertirse en vivienda.
¿Cuándo entra en vigor el Plan Reside?
Ya está en vigor. Se aprobó el 27 de agosto de 2025 y sus normas se publicaron en el BOCM el 22 de septiembre de 2025, que es el día desde el que se aplican.
¿Dónde se puede consultar el texto del Plan Reside?
Las normas están publicadas en el BOCM del 22 de septiembre de 2025 (número 226). El enlace está al final de este artículo, en la normativa citada.
¿Puedo tener un piso turístico en el centro de Madrid?
En el centro histórico (APE 00.01), en edificios de uso residencial, no se admite el hospedaje en ninguna planta, tampoco los pisos turísticos. Hay una excepción muy limitada para edificios exclusivamente residenciales catalogados en nivel 3 que se rehabilitan.
¿El Plan Reside prohíbe convertir locales en vivienda?
No en general, pero sí en algunos sitios: en los ejes terciarios, en planta baja en los niveles C y D de la norma zonal 1 y en edificios que no son residenciales, salvo que cambie el edificio entero. Fuera de esos casos, el local tiene que cumplir las condiciones de vivienda, entre ellas los 40 m² útiles.
¿Un piso turístico necesita acceso independiente?
Sí, si está en un edificio de uso residencial: las normas exigen que los locales de hospedaje, incluidos los pisos turísticos, tengan siempre acceso independiente.
Normativa citada
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, modificación para la mejora del uso residencial (Plan Reside) (BOCM de 22-09-2025): arts. 7.3.12, 7.5.4.3, 7.6.3.2, 7.6.3.4, 7.6.3 bis, 8.1.30.2, 8.1.32.2 y 8.1.32.3, 8.4.15, 8.5.15 y 8.10.2.8 y 8.10.2.9.
Modificación del Plan General de noviembre de 2023 (BOCM de 27-11-2023): arts. 7.3.4.1 y 7.3.13 (vivienda mínima y situación del local).
Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 66.2 (entrada en vigor de los planes).
Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, anexo I.18 (el hospedaje va por licencia).
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM, el PGOUM, la normativa turística y las ordenanzas fiscales pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026. Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.