En Madrid, hacer una obra sin licencia ni declaración responsable es, por regla general, una infracción urbanística grave, con una multa de 30.001 a 600.000 euros (arts. 204.3.a y 207 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid). Si es una obra menor que no necesita proyecto técnico y tiene escasa repercusión, se considera leve: de 600 a 30.000 euros. Además de la multa, el Ayuntamiento te dará 2 meses para legalizarla y, si no se puede, ordenará demolerla.
Soy Lucía Fernández, arquitecta en Madrid. Muchas de las llamadas que recibo empiezan igual: «hice la reforma sin papeles y ahora tengo miedo de la multa». Te cuento cuánto puede ser, quién la paga, cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento para actuar y, sobre todo, qué puedes hacer para que no vaya a más.
| Norma | Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (Título V), modificada por la Ley 7/2024 |
| Infracción leve | 600 a 30.000 € (obra menor sin proyecto y de escasa repercusión) |
| Infracción grave | 30.001 a 600.000 € (obra sin licencia ni declaración responsable, regla general) |
| Infracción muy grave | 600.001 a 3.000.000 € (suelo protegido, zonas verdes, bienes catalogados, desobedecer la orden de paralización) |
| Plazo para pedir la legalización | 2 meses desde el requerimiento (arts. 194.1 y 195.1) |
| Plazo del Ayuntamiento para actuar | 6 años desde que termina la obra; 15 en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1) |
| Responsables | Promotor, constructor, técnicos directores y propietario que conocía la obra (art. 205) |
¿Cuánto es la multa por hacer una obra sin licencia en Madrid?
La Ley del Suelo de Madrid fija tres tramos de multa según la gravedad de la infracción (art. 207 de la Ley 9/2001): leves, de 600 a 30.000 euros; graves, de 30.001 a 600.000 euros; y muy graves, de 600.001 a 3.000.000 de euros.
Dentro de cada tramo, la cuantía se gradúa. Si concurre una circunstancia agravante, la multa se impone en su grado máximo, y si concurre una atenuante, en su grado mínimo (art. 208). Son agravantes, por ejemplo, falsear documentos, resistirse a las órdenes del Ayuntamiento o seguir con la obra después de la inspección. Son atenuantes reparar el daño de forma voluntaria antes de que se abra el expediente y paralizar la obra por tu cuenta en cuanto el inspector te lo advierte (art. 206).
Hay una regla más que conviene conocer: la infracción nunca puede salir rentable. Si el beneficio económico de la obra ilegal es mayor que la multa, la multa se eleva hasta alcanzar ese beneficio (art. 212).
¿Mi obra es una infracción leve, grave o muy grave?
La regla general está en el art. 204.3.a de la Ley 9/2001: es grave hacer obras sin la cobertura de la licencia o la declaración responsable que correspondía, o sin ajustarse a las condiciones de la que tenías. Por eso una reforma con cambio de distribución, instalaciones o fachada hecha «sin papeles» suele encajar aquí.
La misma norma rebaja a leve las obras menores que no necesitan proyecto técnico y que tienen escasa repercusión en el ambiente urbano. Y sube a muy grave las que afectan a suelo no urbanizable de protección, a redes públicas o al dominio público, las que destruyen bienes catalogados y el hecho de seguir la obra después de que el Ayuntamiento haya ordenado suspenderla (art. 204.2).
Si no tienes claro qué trámite necesitaba tu obra, lo explico en licencia de obra o declaración responsable: cuál necesitas y en declaración responsable de obra en Madrid.
¿Quién paga la multa: el propietario, el constructor o el técnico?
La ley reparte la responsabilidad entre varias personas (art. 205 de la Ley 9/2001): los promotores y constructores, los titulares de la actividad, los técnicos que dirigen la obra y su ejecución, y el autor del proyecto si este era incompatible con el planeamiento.
El propietario también responde como promotor si conocía las obras, y la ley presume que las conocía si cedió el uso del inmueble (art. 205.2). En la práctica, si encargas una reforma en tu piso, tú eres el promotor. La ley tiene en cuenta como circunstancia si el constructor se limitó a seguir las instrucciones de la dirección facultativa (art. 206), pero «lo hizo el reformista» no te libra a ti.
Me han parado la obra: qué pasa si sigo
Si la obra está en marcha sin licencia ni declaración responsable, el Ayuntamiento ordena su suspensión inmediata (art. 193.1 de la Ley 9/2001). Desde esa notificación tienes 2 meses para solicitar la legalización (art. 194.1).
Seguir trabajando después de la orden es una infracción muy grave (art. 204.2). Además, el Ayuntamiento puede imponer multas coercitivas cada 10 días, de 150 euros o del 5 % del valor de la obra si es mayor, y dar cuenta al Ministerio Fiscal (art. 193.4). Si la obra tenía una declaración responsable que se ha declarado ineficaz, la ordenanza municipal añade el precinto de la obra y la retirada de maquinaria (art. 30.3 de la Ordenanza 6/2022). Lo explico en el servicio de declaración responsable ineficaz.
¿Legalizar la obra evita la multa?
Legalizar evita la demolición, pero no borra la sanción. La ley lo dice expresamente: las medidas para restablecer la legalidad son independientes de las sanciones (art. 203 de la Ley 9/2001).
Lo que sí ayuda es actuar pronto. Si el Ayuntamiento te requiere, tienes 2 meses para pedir la legalización, tanto si la obra está en curso como si ya está terminada (arts. 194.1 y 195.1). Si no la pides, o se deniega porque la obra no cumple el planeamiento, se ordena la demolición a tu costa (arts. 194.2 y 195.3). Y para graduar la multa cuentan como atenuantes haber parado la obra de forma voluntaria y haber reparado el daño antes de que se abriera el expediente (art. 206).
El proceso de legalización paso a paso está en cómo legalizar una obra sin licencia en Madrid. Si lo que hiciste fue convertir un local en vivienda, mira cambio de uso sin licencia: consecuencias y cómo regularizarlo.
¿Cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento para multarme?
Desde la Ley 7/2024 de la Comunidad de Madrid, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024, el Ayuntamiento puede exigir la legalización o la demolición mientras no hayan pasado 6 años desde la total terminación de la obra, o 15 años en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 de la Ley 9/2001). La obra se considera terminada cuando está lista para el uso previsto (art. 196).
Las infracciones y las sanciones prescriben también a los 6 años (15 en suelo no urbanizable de protección), y las que afectan a viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público no prescriben nunca (art. 236). En las infracciones por obras, el plazo no empieza a contar antes de que la obra esté terminada (art. 237). Ojo: que haya prescrito no significa que la obra sea legal, y aparecerá cuando vayas a vender o hipotecar.
Un ejemplo para entenderlo
Ejemplo orientativo, no es un caso real. Una propietaria de Chamberí tira dos tabiques y rehace el baño sin presentar declaración responsable. Un vecino lo denuncia y el Ayuntamiento ordena suspender la obra. Si ella para en ese momento y en los 2 meses siguientes presenta la documentación técnica para legalizar, evita la demolición, y haber parado de forma voluntaria es un atenuante. Si sigue trabajando, la infracción pasa a muy grave y empiezan las multas coercitivas cada 10 días.
Qué haría yo si mi obra no tiene licencia
- Para la obra si está en marcha. Es lo que más te protege, tanto de las multas coercitivas como de que la infracción sea muy grave.
- Reúne todo lo que tengas: notificaciones, presupuestos, fotos de antes y después, contrato con el reformista.
- Comprueba si la obra es legalizable con un técnico antes de que venza el plazo de 2 meses.
- Presenta la legalización (declaración responsable o licencia, según la obra) con la documentación técnica firmada.
- Contesta todos los requerimientos a tiempo y revisa el buzón de notificaciones electrónicas.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la multa por hacer una obra sin licencia en Madrid?
Depende de cómo se clasifique la infracción en la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. Una obra sin licencia ni declaración responsable es, por regla general, una infracción grave, con multa de 30.001 a 600.000 euros. Si es una obra menor que no necesita proyecto técnico y tiene escasa repercusión en el ambiente urbano, es leve: de 600 a 30.000 euros. Las muy graves, de 600.001 a 3.000.000 de euros, son por ejemplo las que afectan a suelo protegido, zonas verdes o bienes catalogados (arts. 204 y 207).
¿Quién paga la multa por una obra sin licencia, el propietario o el constructor?
La Ley del Suelo de Madrid hace responsables al promotor, al constructor y a los técnicos que dirigen la obra (art. 205.1). El propietario del suelo también responde como promotor si conocía la obra, y ese conocimiento se presume si cedió el uso del inmueble (art. 205.2). En una reforma de un piso, el propietario que la encarga suele ser el promotor.
¿Si legalizo la obra me quitan la multa?
No necesariamente. La ley dice que las medidas para restablecer la legalidad son independientes de las sanciones (art. 203 de la Ley 9/2001). Legalizar evita la demolición, y haber parado la obra o reparado el daño de forma voluntaria cuenta como atenuante para graduar la multa (art. 206), pero no la elimina por sí solo.
¿Cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento de Madrid para actuar contra una obra sin licencia?
Desde la Ley 7/2024, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024, el Ayuntamiento puede exigir la legalización o la demolición durante 6 años desde la total terminación de la obra, o 15 años en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 de la Ley 9/2001). Las infracciones también prescriben a los 6 años, y en zonas verdes, viales o dominio público no prescriben (art. 236).
¿Qué pasa si me ordenan parar la obra y sigo?
Seguir con la obra después de la orden de suspensión es una infracción muy grave (art. 204.2 de la Ley 9/2001). Además, el Ayuntamiento puede imponer multas coercitivas cada 10 días, de 150 euros o del 5 % del valor de la obra si es mayor, y dar cuenta al Ministerio Fiscal (art. 193.4).
Fuentes oficiales
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, arts. 193 a 196, 203 a 208, 212, 236 y 237 (texto consolidado): BOE
- Ley 7/2024, de 26 de diciembre, de la Comunidad de Madrid, que amplió los plazos de restablecimiento y prescripción: BOE
- Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, art. 30: BOCM de 17 de mayo de 2022
Última revisión: octubre de 2026.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 10 años de experiencia y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.
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