Legalizar una obra terminada sin licencia en Madrid: cómo y cuándo se puede

Sí, se puede legalizar una obra terminada sin licencia en Madrid siempre que sea «legalizable», es decir, que cumpla (o pueda cumplir) la normativa urbanística vigente. La legalización consiste, en esencia, en presentar ahora el proyecto técnico visado que faltaba, obtener la licencia correspondiente y, si hace falta, ejecutar las obras de adaptación necesarias. No es un mero trámite de papeleo: es un proyecto, y cuanto antes se aborda, más barato y con mejor pronóstico.

Soy Lucía Fernández, arquitecta e inversora en Madrid. La consulta de «la obra ya está hecha y ahora me piden la documentación» me llega cada semana. Aquí te explico, con la normativa oficial delante, cuándo se puede legalizar una obra terminada sin licencia, cómo es el proceso paso a paso y qué plazos de disciplina urbanística cambiaron en 2024.

¿Se puede legalizar una obra ya terminada sin licencia?

Como regla general, sí, si la obra es legalizable. La legalización es el procedimiento por el que se regulariza una actuación ejecutada sin el título habilitante preceptivo (licencia o declaración responsable) o que no se ajustó a él. El restablecimiento de la legalidad y la sanción son procedimientos independientes (art. 203 de la Ley 9/2001): legalizar evita que te obliguen a reponer la obra, pero no borra la infracción.

Qué significa que una obra sea «legalizable»

Una obra es legalizable cuando lo ejecutado cumple la normativa urbanística y sectorial aplicable —o puede llegar a cumplirla con obras de adaptación. Si se trata de una vivienda, además, tiene que reunir las condiciones de habitabilidad. Hay tres escenarios posibles:

• La obra cumple la normativa: se puede legalizar directamente presentando el proyecto y obteniendo la licencia.
• La obra no cumple del todo, pero puede ajustarse: se legaliza junto con las obras de adaptación necesarias, con nueva licencia, tasas y certificado final.
• La obra no cumple ni puede ajustarse: no es legalizable, y ahí el problema deja de ser documental.

El proceso de legalización, paso a paso

Paso 1: comprobar que la obra es legalizable

Antes de nada, un técnico verifica sobre el terreno si lo ejecutado cumple el planeamiento y la normativa. Es la comprobación con mayor retorno: cuesta poco y te dice si hay camino o no.

Paso 2: redactar el proyecto de legalización, visado

Se levanta la documentación técnica de lo realmente ejecutado y se justifica el cumplimiento de la ordenanza. Este proyecto lo firma un técnico competente y se visa. Si la obra es de vivienda y necesita proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, el proyectista tiene que ser arquitecto.

Paso 3: solicitar la licencia y pagar las tasas

Con el proyecto se solicita al Ayuntamiento la licencia de legalización que corresponda, por el procedimiento aplicable según la obra, y se abonan las tasas por prestación de servicios urbanísticos.

Paso 4: obras de adaptación (si las hubiera) y cierre

Si para cumplir la norma hacen falta ajustes, se ejecutan, y al terminar se emite el certificado final de obra (anexo IV de la OLDRUAM). Si la obra es de una vivienda y la legislación lo exige, se presenta además la declaración responsable de primera ocupación (art. 53 de la OLDRUAM). Con eso, la obra queda regularizada.

Si la obra no está terminada y el Ayuntamiento te la ha parado a medias, el orden es otro. Lo explico en paralización de obra en Madrid: qué hacer si te han parado la obra.

Los plazos de disciplina urbanística en Madrid (actualizados en 2024)

La Ley 7/2024 de la Comunidad de Madrid, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024, modificó la Ley del Suelo. Estos son los plazos vigentes (si te preocupa la sanción, te explico cuánto es la multa por una obra sin licencia en Madrid):

• La Administración dispone de 6 años desde la terminación de la obra para iniciar el restablecimiento de la legalidad (antes eran 4).
• En suelo no urbanizable de protección, 15 años.
• En viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público, no prescribe.
• La prescripción de infracciones y sanciones es también de 6 años (15 en suelo no urbanizable de protección; sin plazo en los supuestos anteriores), según el art. 236 de la Ley 9/2001.
• Si la obra se terminó antes del 28 de diciembre de 2024, el Ayuntamiento de Madrid dice en su nota «Nuevos plazos en materia de legalidad urbanística en Madrid» que aplica el plazo de la regulación anterior por ser más favorable; ese plazo era de 4 años (art. 195.1 de la Ley 9/2001 en su redacción original). Es un criterio municipal: la Ley 7/2024 no lo dice expresamente y, que yo sepa, los tribunales aún no lo han aclarado.

¿Cuántos años tienen que pasar? Te lo cuento en cuándo prescribe una obra sin licencia en Madrid: el plazo de hoy, desde cuándo se cuenta y cómo se demuestra cuándo terminó la obra.

Prescripción no es legalización: la trampa del «déjalo estar»

Mucha gente me dice: «espero a que pasen los años y ya está». Cuidado. Que prescriba el plazo de la Administración solo significa que no podrá exigirte la legalización ni la reposición; no convierte la obra en legal. Queda en el régimen de las infracciones prescritas: solo podrás hacer obras de conservación y mantenimiento y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas), y seguirás teniendo problemas para vender, financiar o asegurar. La legalización, en cambio, te da un título y tranquilidad. Casi siempre sale más a cuenta legalizar ahora, sin presión, que arrastrar el problema hasta el peor momento.

Cuando la superficie no coincide con la nota simple: ampliaciones y obras prescritas

Hay un caso que aparece mucho y conviene mirarlo antes de reformar: ampliaciones u obras que se hicieron en su día sin licencia —un bajocubierta que se sumó a la vivienda, una terraza que se cerró— y que hacen que la superficie que consta en la nota simple no coincida con la realidad.

El problema no aparece el día que compras, sino el día que quieres reformar esa zona. Para poder actuar sobre esos metros hay que demostrar que aquella obra ha prescrito, es decir, que la Administración ya no puede exigir su legalización ni su reposición. Si no se puede acreditar la prescripción, el camino es ir por el procedimiento de licencia que corresponda.

Por eso, cuando los metros no cuadran con la nota simple, lo primero es datar la obra y ver en qué situación está. De ahí depende qué puedes hacer en esa parte: si la infracción ha prescrito, solo se admiten obras de conservación y mantenimiento y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas); si no, primero hay que resolver su situación urbanística.

Cuándo NO se puede legalizar (y te lo diré a la cara)

La honestidad también es esto. No podré ayudarte a legalizar cuando:

• Lo ejecutado incumple la normativa y no hay obra de adaptación posible que lo corrija.
• La actuación está en terrenos calificados como viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público: ahí lo normal es que no sea compatible con el planeamiento, y la Administración puede actuar sin límite de plazo (art. 200.1 de la Ley 9/2001).
• El uso implantado no está permitido por el planeamiento (por ejemplo, una vivienda donde no cabe).

En esos casos te lo diré en la primera llamada, con las razones y los números delante. Perder un encargo es mejor que hacerte perder tiempo y dinero.

¿Quieres vender antes de legalizar? Te explico qué riesgos asumes y qué conviene hacer en cómo vender un piso con una obra sin licencia en Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Cualquier obra sin licencia se puede legalizar?

No: solo las obras legalizables, es decir, las que cumplen la normativa urbanística y sectorial vigente o pueden ajustarse a ella con obras de adaptación. Si una vivienda, además, no reúne las condiciones de habitabilidad, no será legalizable hasta que las cumpla.

¿Cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento para actuar contra una obra terminada sin licencia?

Desde la Ley 7/2024 de la Comunidad de Madrid (en vigor desde el 28 de diciembre de 2024), 6 años desde la terminación con carácter general; 15 años en suelo no urbanizable de protección; y sin plazo en viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público (arts. 195.1 y 200.1 de la Ley 9/2001). Para las obras terminadas antes de esa fecha, el Ayuntamiento de Madrid dice que aplica el plazo de la regulación anterior por ser más favorable, y ese plazo era de 4 años; es un criterio municipal publicado, no una regla expresa de la ley.

¿Necesito un arquitecto para legalizar una obra?

Depende de la obra. Necesitas un técnico competente, y si es una obra de vivienda que necesita proyecto, tiene que ser un arquitecto (art. 10.2.a de la Ley de Ordenación de la Edificación). El proyecto de legalización se visa (art. 2 del Real Decreto 1000/2010). Sin esa documentación no hay expediente de legalización.

¿Legalizar sale muy caro?

Depende del alcance: honorarios del proyecto, tasas municipales y, si hacen falta, obras de adaptación. Suele ser bastante más barato hacerlo con tiempo que a contrarreloj, y desde luego más barato que una reposición si la obra no se legaliza.

Si la obra ha prescrito, ¿me ahorro la legalización?

Te ahorras que la Administración te la exija, pero no obtienes un título: solo podrás hacer obras de conservación y mantenimiento y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas), y seguirás con problemas para vender, financiar o asegurar. Legalizar es lo que te da un respaldo documental de verdad.

¿Qué diferencia hay entre legalización y declaración responsable?

La declaración responsable es un título habilitante para iniciar ciertas obras antes de ejecutarlas; la legalización regulariza lo que ya se ejecutó sin título o sin ajustarse a él. Si tu declaración responsable se declaró ineficaz, la vía suele ser regularizar presentando bien la documentación. Si es tu caso, mira cómo resuelvo una declaración responsable ineficaz en Madrid.

Fuentes oficiales

• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2001-18984
• Ayuntamiento de Madrid — «Nuevos plazos en materia de legalidad urbanística en Madrid» (Ley 7/2024): https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/El-Ayuntamiento/Licencias-urbanisticas/Actualidad/Noticias-y-Linkedin/Nuevos-plazos-en-materia-de-legalidad-urbanistica-en-Madrid/
• Ayuntamiento de Madrid — «Qué ocurre si hago una obra o ejerzo una actividad en contra de la legalidad»: https://www.madrid.es/portales/munimadrid/es/Inicio/Vivienda-urbanismo-y-obras/Urbanismo/Que-ocurre-si-hago-una-obra-o-ejerzo-una-actividad-en-contra-de-la-legalidad/
• Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM), BOCM: https://www.bocm.es/boletin/CM_Orden_BOCM/2022/05/17/BOCM-20220517-58.PDF
• Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) — mi colegiación nº 16.510: https://www.coam.org/

Este artículo es divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico ni un análisis técnico de tu caso concreto. Revisado y actualizado: 3 de octubre de 2026.