«¿Necesito un arquitecto para esta reforma?» Es la primera pregunta de casi todo el mundo, y la respuesta depende del alcance de la obra. Te lo ordenamos por tipos para que sepas a qué atenerte antes de empezar.
Reformas menores
Pintar, cambiar suelos o alicatados sin tocar distribución ni instalaciones no necesita ningún trámite: son obras menores y la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid las deja fuera de todo trámite urbanístico: la sustitución de acabados interiores, solados, alicatados, yesos y pinturas en una sola vivienda no necesita licencia ni declaración responsable (art. 160.f de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid). Cambiar los sanitarios no aparece expresamente ni en esa lista ni en el art. 6 de la OLDRUAM: puede encajar como obra «de análogas características», pero el Ayuntamiento no lo ha aclarado por escrito, así que consúltalo antes. Si solo renuevas las instalaciones por otras similares, en el mismo sitio, sigue sin necesitar trámite (art. 6.d de la Ordenanza 6/2022); si las cambias de sitio o las amplías, ya necesitas trámite, normalmente declaración responsable. Si tienes dudas sobre qué trámite aplica, repasa declaración responsable vs licencia de obra.
Si tu reforma es pequeña y no sabes si está exenta o necesita papeles, lo explico en qué obras menores van por declaración responsable en Madrid y qué tienes que presentar.
Cambios de distribución
Tirar o levantar tabiques modifica la distribución y las condiciones de habitabilidad (superficies, ventilación, iluminación). Necesitas documentación técnica que justifique que el resultado sigue cumpliendo la normativa, y que un técnico firme la memoria y los planos. Esa firma no es un sello: es quien comprueba, antes, que ese tabique se puede tirar.
Y no siempre se puede. Me he encontrado casos en los que lo que parecía un simple tabique había entrado en carga, y hubo que reforzar el forjado.
Por lo general va por declaración responsable, y presentarla sin la documentación técnica firmada es motivo de ineficacia (art. 29.2 de la Ordenanza 6/2022). Si el edificio está catalogado y la obra toca elementos protegidos, va por licencia (Anexo I.3 de la Ordenanza) y puede necesitar el dictamen de la Comisión de Patrimonio (art. 4.11.1 de las Normas Urbanísticas).
Instalaciones
Renovar fontanería, electricidad o climatización por otras similares, en el mismo sitio, no necesita trámite urbanístico (art. 6.d de la Ordenanza 6/2022), pero sí cumplir el reglamento de cada instalación. En la instalación eléctrica, al terminarla, la empresa instaladora que la ha ejecutado emite el certificado de instalación, lo que se suele llamar «boletín» (art. 18.1.d del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión).
Baños y cocinas
Cambiar muebles de cocina o los sanitarios en el mismo sitio suele ser obra menor y puede no necesitar trámite, aunque la ley no lo nombra expresamente (art. 160.f de la Ley 9/2001). Pero si desplazas la cocina o el baño, modificas la extracción de humos o alteras la ventilación, hay que presentar declaración responsable con la documentación técnica que justifique la normativa. Renovar las instalaciones por otras similares, sin moverlas, no necesita trámite (art. 6.d de la Ordenanza 6/2022).
Dos detalles que dan más guerra de la que parece: en la cocina, la extracción de la campana y dónde acaba; y en los baños, la renovación de aire por shunt. Si el baño tiene que ser accesible, mira cómo hacer un baño adaptado con diseño.
Elementos estructurales
Tocar muros de carga, forjados, vigas o pilares necesita siempre documentación técnica firmada por un técnico competente (art. 24.5 de la Ordenanza 6/2022). Si la intervención produce una variación esencial del conjunto del sistema estructural, la obra requiere proyecto según el art. 2.2 de la LOE: en un edificio de viviendas lo firma un arquitecto (art. 10.2.a de la LOE) y va por licencia (art. 152.b de la Ley 9/2001 y Anexo I.1 de la Ordenanza). Si no, va por declaración responsable (art. 155.b de la Ley 9/2001). Nunca se improvisa: hay seguridad de por medio.
Además, en un edificio en régimen de propiedad horizontal la estructura es un elemento común (art. 396 del Código Civil): no puedes alterarla sin el acuerdo previo de la junta, con el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación (arts. 7.1, 10.3.b y 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal), además del título urbanístico.
El papel del arquitecto
Mucha gente me dice que si entra un arquitecto la reforma sale más cara. Yo lo veo al revés: alguien que vela por que se cumpla el presupuesto y por que el diseño se adapte a cómo vives de verdad hace que todo sea más fácil y, por supuesto, ahorra dinero. Ya ni te cuento si se pretende hacer algo ilegal y acaba habiendo denuncias: el Ayuntamiento puede pedir la demolición de aquello que no se puede legalizar.
En la práctica, el arquitecto confirma primero si lo que necesitas es viable conforme a la normativa y, con la estrategia ya clara, redacta y firma el proyecto, justifica el cumplimiento normativo, dirige la obra y responde técnicamente.
Un apunte que genera mucha confusión: el visado del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) no depende de que tramites por declaración responsable o por licencia: es obligatorio solo para los trabajos del artículo 2 del Real Decreto 1000/2010 y voluntario en los demás (art. 24.5 de la Ordenanza 6/2022). Lo que sí es obligatorio es que la documentación técnica la firme un técnico competente.
El papel del reformista
El reformista ejecuta la obra. En la mayoría de los casos son personas que saben mucho de reformas, de instalaciones y de sacar el trabajo adelante, e incluso pueden tener un perfil más técnico para hacer el presupuesto. Lo que no llevan es la normativa ni la estrategia de diseño para dar con la mejor distribución.
Por eso no sustituye al técnico cuando la obra exige proyecto y dirección facultativa. Una buena reforma combina ambos en su justa medida.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un arquitecto para reformar mi piso en Madrid?
Depende del alcance. Para reformas menores (pintura, suelos, sanitarios sin tocar distribución) no suele hacer falta. Para cambios de distribución, para mover instalaciones y, sobre todo, para cualquier intervención en la estructura, sí necesitas un técnico competente que firme la documentación técnica (art. 24.5 de la Ordenanza 6/2022); si la obra requiere proyecto según la LOE, en vivienda lo firma un arquitecto.
¿Qué reformas se pueden hacer solo con declaración responsable?
Las obras menores —pintar, cambiar suelos o alicatados sin tocar distribución ni instalaciones— no necesitan declaración responsable: se pueden hacer sin pedir nada (art. 160.f de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid). La declaración responsable sí hace falta cuando tiras tabiques o cambias el aspecto de las ventanas de la fachada, entre otros casos. Y si tu edificio está catalogado y la obra toca elementos protegidos, necesitas licencia (Anexo I.3 de la Ordenanza 6/2022).
¿Cuándo una reforma se considera obra mayor?
La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid no usa la expresión «obra mayor»: lo que importa es si la obra requiere proyecto según el art. 2.2 de la LOE (alterar de forma esencial la estructura, la composición exterior o el volumen, o cambiar el uso característico del edificio). Si lo requiere, en un edificio de viviendas lo firma un arquitecto y va por licencia. Cambiar la distribución o mover instalaciones de una vivienda necesita documentación técnica firmada por un técnico competente, normalmente con declaración responsable.
¿Cambiar la cocina o el baño de sitio necesita técnico?
Si solo es una reforma estética, se queda en obra menor. Pero si desplazas la cocina, mueves bajantes, modificas la extracción de humos o alteras la ventilación, necesitas declaración responsable con documentación técnica firmada por un técnico competente (art. 24.5 de la Ordenanza 6/2022).
Referencias
- Declaración responsable urbanística — Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid
- Código Técnico de la Edificación
- Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM)
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Revisado y actualizado: 3 de octubre de 2026.
Y si tu reforma va por la vía de la declaración responsable, tengo un artículo entero sobre qué hace el arquitecto en una declaración responsable en Madrid, quién puede firmarla y cómo elegirlo — ahí está el detalle de plazos y las comprobaciones antes de contratar.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.
Deja una respuesta