«¿Necesito un arquitecto para esta reforma?» Es la primera pregunta de casi todo el mundo, y la respuesta depende del alcance de la obra. Te lo ordenamos por tipos para que sepas a qué atenerte antes de empezar.
Reformas menores
Pintar, cambiar suelos, alicatados o sanitarios sin tocar distribución ni instalaciones generales no necesita ningún trámite: son obras menores y la ordenanza municipal permite hacerlas sin pedir permiso ni presentar declaración responsable (Anexo III de la OLDRUAM, Ordenanza 6/2022, en vigor desde el 17 de junio de 2022). Si tienes dudas sobre qué trámite aplica, repasa declaración responsable vs licencia de obra.
Cambios de distribución
Tirar o levantar tabiques modifica la distribución y las condiciones de habitabilidad (superficies, ventilación, iluminación). Necesitas documentación técnica que justifique que el resultado sigue cumpliendo la normativa, y que un técnico firme la memoria y los planos. Esa firma no es un sello: es quien comprueba, antes, que ese tabique se puede tirar.
Y no siempre se puede. Me he encontrado casos en los que lo que parecía un simple tabique había entrado en carga, y hubo que reforzar el forjado.
Por lo general va por declaración responsable, y no tener la firma del técnico es motivo de ineficacia. Si el edificio está protegido, puede pasar por Patrimonio e ir por procedimiento de licencia.
Instalaciones
Renovar fontanería, electricidad o climatización exige cumplir los reglamentos sectoriales y el Código Técnico de la Edificación. Trabajos relevantes requieren boletines de instaladores autorizados y, según el alcance, justificación técnica.
Baños y cocinas
Cambiar muebles de cocina o sanitarios se queda en obra menor y puede no necesitar ningún trámite. Pero si tocas las instalaciones, desplazas la cocina, modificas la extracción de humos o alteras la ventilación, hay que presentar declaración responsable justificando la normativa.
Dos detalles que dan más guerra de la que parece: en la cocina, la extracción de la campana y dónde acaba; y en los baños, la renovación de aire por shunt.
Elementos estructurales
Tocar muros de carga, forjados, vigas o pilares es siempre obra mayor. Requiere proyecto firmado por arquitecto y dirección facultativa, y se tramita por declaración responsable o licencia según el edificio. Nunca se improvisa: hay seguridad de por medio.
Además, en un edificio con división horizontal la estructura es un elemento común. El Ayuntamiento concede la licencia sin perjuicio de terceros, así que lo ideal es contar también con el permiso de la comunidad.
El papel del arquitecto
Mucha gente me dice que si entra un arquitecto la reforma sale más cara. Yo lo veo al revés: alguien que vela por que se cumpla el presupuesto y por que el diseño se adapte a cómo vives de verdad hace que todo sea más fácil y, por supuesto, ahorra dinero. Ya ni te cuento si se pretende hacer algo ilegal y acaba habiendo denuncias: el Ayuntamiento puede pedir la demolición de aquello que no se puede legalizar.
En la práctica, el arquitecto confirma primero si lo que necesitas es viable conforme a la normativa y, con la estrategia ya clara, redacta y firma el proyecto, justifica el cumplimiento normativo, dirige la obra y responde técnicamente.
Un apunte que genera mucha confusión: en la vía de declaración responsable el proyecto no necesita visado del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). Lo que sí es obligatorio siempre es que lo firme un arquitecto colegiado.
El papel del reformista
El reformista ejecuta la obra. En la mayoría de los casos son personas que saben mucho de reformas, de instalaciones y de sacar el trabajo adelante, e incluso pueden tener un perfil más técnico para hacer el presupuesto. Lo que no llevan es la normativa ni la estrategia de diseño para dar con la mejor distribución.
Por eso no sustituye al técnico cuando la obra exige proyecto y dirección facultativa. Una buena reforma combina ambos en su justa medida.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un arquitecto para reformar mi piso en Madrid?
Depende del alcance. Para reformas menores (pintura, suelos, sanitarios sin tocar distribución) no suele hacer falta. Para cambios de distribución, instalaciones relevantes y, sobre todo, cualquier intervención estructural, sí necesitas un arquitecto que firme el proyecto.
¿Qué reformas se pueden hacer solo con declaración responsable?
Las obras menores —pintar, cambiar suelos, alicatados o sanitarios sin tocar distribución ni instalaciones— no necesitan declaración responsable: se pueden hacer sin pedir nada (Anexo III de la OLDRUAM). La declaración responsable sí hace falta cuando tiras tabiques o cambias las ventanas, entre otros casos. Y si tu edificio está protegido, puede que necesites solicitar licencia.
¿Cuándo una reforma se considera obra mayor?
Cuando toca elementos estructurales (muros de carga, forjados, vigas o pilares) o modifica sustancialmente la distribución, las instalaciones o las condiciones de habitabilidad. La obra mayor requiere proyecto firmado por arquitecto y dirección facultativa.
¿Cambiar la cocina o el baño de sitio necesita técnico?
Si solo es una reforma estética, se queda en obra menor. Pero si desplazas la cocina, mueves bajantes, modificas la extracción de humos o alteras la ventilación, entra en juego la justificación técnica de habitabilidad y conviene un arquitecto.
Referencias
- Declaración responsable urbanística — Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid
- Código Técnico de la Edificación
- Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM)
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: julio de 2026.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 10 años de experiencia y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.
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