Cuándo prescribe una obra sin licencia en Madrid: 6 años, con excepciones

En Madrid, el Ayuntamiento puede exigirte que legalices o derribes una obra hecha sin licencia ni declaración responsable durante 6 años desde que está totalmente terminada, o 15 años si está en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la redacción de la Ley 7/2024). Si la obra ocupa viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público, no hay plazo (art. 200.1). Y aunque el plazo pase, la obra no se vuelve legal: solo deja de poder ordenarse su demolición.

Soy Lucía Fernández, arquitecta en Madrid. «Esto ya ha prescrito» es una de las frases que más oigo, y muchas veces no es verdad: o el plazo ha cambiado, o no se puede demostrar cuándo se terminó la obra. Te cuento cuántos años son hoy, desde cuándo se cuentan, qué obras no prescriben nunca y cómo se acredita.

Plazo general	6 años desde la total terminación de la obra (art. 195.1 Ley 9/2001)
Suelo no urbanizable de protección	15 años (art. 195.1)
Sin plazo	Obras en viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público (art. 200.1)
Obras terminadas antes del 28-12-2024	El Ayuntamiento aplica el plazo de la regulación anterior por ser más favorable (criterio municipal, no de la ley). Ese plazo era de 4 años (art. 195.1 de la Ley 9/2001 en su redacción original). Ojo: una sentencia del TSJ de Madrid de 2026 apunta, de pasada, a 6 años salvo que los 4 ya se hubieran cumplido antes; aún no hay criterio firme
Multas e infracciones	Prescriben también a los 6 años (art. 236.1)
Desde cuándo se cuenta	Desde que la obra está «dispuesta para servir al fin o el uso previstos» (art. 196)
Cómo se acredita	Certificado del Ayuntamiento o de técnico competente, acta notarial o certificación catastral (art. 28.4 TRLSRU)

¿Cuántos años tienen que pasar para que prescriba una obra sin licencia en Madrid?

Seis años desde que la obra está totalmente terminada. Es el plazo que tiene el Ayuntamiento para requerirte que la legalices y, si no se puede, ordenar la demolición (art. 195.1 de la Ley 9/2001). En suelo no urbanizable de protección son 15 años.

Hasta finales de 2024 eran 4 años. La Ley 7/2024 de la Comunidad de Madrid, en vigor desde el 28 de diciembre de 2024, los amplió a 6. Por eso mucha información que circula, incluso de profesionales, sigue diciendo «cuatro años»: hoy, para una obra terminada después de esa fecha, ya no es así.

Este plazo es para la obra ya acabada. Si la obra está en marcha, no corre ningún plazo: el Ayuntamiento puede pararla en cualquier momento.

¿Y si mi obra se terminó antes de diciembre de 2024?

El Ayuntamiento de Madrid ha explicado, en su nota «Nuevos plazos en materia de legalidad urbanística en Madrid», que a las obras terminadas antes del 28 de diciembre de 2024 se les aplica «el plazo previsto en la regulación anterior por ser más favorable», que era de 4 años (art. 195.1 de la Ley 9/2001 en su redacción original). Es un criterio municipal publicado en madrid.es, no un artículo de la ley: la disposición transitoria de la Ley 7/2024 no lo dice expresamente.

Ojo: los tribunales todavía no lo han resuelto. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en una sentencia de mayo de 2026 y de pasada (no era lo que decidía el caso), dijo que el plazo es de seis años desde el 28 de diciembre de 2024 y que los cuatro años solo valen si ya se habían cumplido antes de esa fecha. Mientras no haya una sentencia que lo decida, no des por prescrita una obra terminada entre finales de 2020 y 2024 solo porque hayan pasado cuatro años.

Mi consejo es práctico: si tu obra es anterior a esa fecha, lo importante no es discutir si son 4 o 6 años, sino poder demostrar la fecha en que se terminó. Sin esa prueba, el plazo no te protege.

¿Desde cuándo se cuentan los años?

Desde la total terminación de la obra. La ley considera terminada una obra cuando está «dispuesta para servir al fin o el uso previstos» (art. 196 de la Ley 9/2001): una cocina que ya se usa, un baño que funciona, una terraza cerrada y amueblada. No cuenta desde que empezaste ni desde que pagaste la última factura.

Para las multas, la regla es parecida: la prescripción de la infracción nunca empieza a correr antes de que la obra esté totalmente terminada (art. 237.1). Si la obra se fue haciendo por fases, cuenta la última.

Lo que suele servir para fijar la fecha: facturas del constructor con fecha, fotos fechadas, la ortofoto de Catastro o del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea si la obra se ve desde arriba, y el certificado de un técnico que lo documente.

¿Qué obras no prescriben nunca?

Las que se hacen sobre terrenos calificados como viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público. Para ellas, la ley dice expresamente que no hay «limitación de plazo alguna» (art. 200.1 de la Ley 9/2001). En la práctica, en una vivienda de Madrid capital esto aparece, por ejemplo, cuando se construye sobre un espacio que el planeamiento califica como espacio libre o zona verde. Un patio privado de tu edificio no entra aquí por el mero hecho de ser patio: hay que mirar su calificación en el planeamiento.

Si tu edificio está catalogado o protegido, no des nada por prescrito sin revisarlo antes: la protección tiene reglas propias y conviene mirarlas caso a caso.

Que haya prescrito no significa que la obra sea legal

Es el matiz que más sorpresas da. Cuando pasan los 6 años, el Ayuntamiento ya no puede ordenar la demolición, pero la obra sigue sin licencia. Queda en una situación limitada.

Lo dice el art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General: en los edificios que resultan de infracciones prescritas solo se admiten obras de conservación y mantenimiento y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. Para estas últimas tienes que renunciar expresamente a que esas obras aumenten el valor de expropiación, y esa renuncia se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Traducido: puedes seguir usando lo que hiciste y mantenerlo, pero no ampliarlo ni hacer una reforma grande encima como si fuera legal. Y aparecerá cuando vendas, hipoteques o pidas otra licencia.

Si estás pensando en vender, te cuento qué tienes que decirle al comprador y qué miran el notario y el banco en vender un piso con una obra sin licencia en Madrid.

¿Cómo se demuestra que una obra ha prescrito?

La ley estatal del suelo permite inscribir en el Registro de la Propiedad las construcciones sobre las que ya no se pueden adoptar medidas de demolición por haber pasado el plazo (art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015). Para hacerlo hay que acreditar que la obra se terminó en una fecha concreta con uno de estos documentos:

• Certificación del Ayuntamiento.
• Certificación de técnico competente, por ejemplo un arquitecto que describe la obra y justifica su fecha de terminación.
• Acta notarial descriptiva de la finca.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica.

El registrador comprueba que no conste una anotación preventiva por la apertura de un expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo no sea de dominio público ni esté afectado por servidumbres de uso público general (art. 28.4.a). Después avisa al Ayuntamiento, que, si la obra se inscribió sin su certificado, tiene que hacer constar en el Registro la situación urbanística de la finca y sus limitaciones (art. 28.4, letras b y c).

Si lo que quieres es dejar la obra en regla, y no solo «prescrita», el camino es la legalización. Lo explico en cómo legalizar una obra terminada sin licencia en Madrid.

El Ayuntamiento no siempre actúa por su cuenta. Muchas veces lo hace porque un vecino ha avisado. Te cuento qué pasa si un vecino denuncia tu obra sin licencia y cuánto tiempo hay para hacerlo.

¿Qué pasa si el Ayuntamiento actúa antes de que prescriba?

Si detecta la obra dentro del plazo, te requerirá para que pidas la legalización en 2 meses (art. 195.1). Si no la pides, o no se puede legalizar porque no cumple la normativa, se ordena la demolición a tu costa (arts. 195.3 y 194). Además puede abrirse un expediente sancionador: las cuantías, que van de 600 euros en adelante, las tienes en cuánto es la multa por una obra sin licencia en Madrid.

Si además había una declaración responsable que el Ayuntamiento ha declarado ineficaz, el procedimiento es otro y tiene sus propios pasos: te lo cuento en qué hacer si te han declarado ineficaz la declaración responsable.

Un ejemplo con fechas

Dos vecinos del mismo edificio cerraron su terraza sin licencia. Los números son ilustrativos, pero el cálculo es el que hago en cada caso:

1. Vecino A: terminó el cerramiento en mayo de 2021 y conserva las facturas y fotos de esa fecha. Al ser anterior al 28 de diciembre de 2024, el Ayuntamiento aplica el plazo de 4 años: el plazo para ordenar la demolición terminó en mayo de 2025.
2. Vecino B: terminó en abril de 2025. Se le aplican 6 años: el Ayuntamiento puede actuar hasta abril de 2031.
3. En los dos casos, la terraza sigue sin licencia. Si el cerramiento afecta a la fachada, además hay que contar con la comunidad de propietarios.

Lo que marca la diferencia entre A y B no es solo la fecha, sino que A puede demostrarla. Sin facturas ni fotos, la fecha la tendría que reconstruir un técnico.

Preguntas frecuentes

¿Una obra sin licencia prescribe a los 4 o a los 6 años en Madrid?

Desde el 28 de diciembre de 2024 son 6 años desde que la obra está totalmente terminada, o 15 años en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 de la Ley 9/2001, tras la Ley 7/2024). Para las obras terminadas antes de esa fecha, el Ayuntamiento de Madrid indica que se aplica el plazo de la regulación anterior, por ser más favorable; ese plazo era de 4 años (art. 195.1 de la Ley 9/2001 en su redacción original). En los dos casos tienes que poder demostrar la fecha de terminación.

¿Prescribe también la multa por una obra sin licencia?

Sí. Las infracciones urbanísticas prescriben a los 6 años en la Comunidad de Madrid, o a los 15 si afectan a suelo no urbanizable de protección (art. 236.1 de la Ley 9/2001). El plazo nunca empieza a contar antes de que la obra esté totalmente terminada (art. 237.1). Si la obra afecta a viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público, no prescribe.

¿Quién puede certificar que una obra sin licencia ha prescrito?

Para inscribirla en el Registro de la Propiedad se acepta una certificación del Ayuntamiento o de un técnico competente, como un arquitecto, un acta notarial descriptiva o una certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que acrediten la fecha de terminación (art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015). El registrador comprueba además que no conste una anotación preventiva por la apertura de un expediente de disciplina urbanística sobre la finca y que el suelo no sea de dominio público ni esté afectado por servidumbres de uso público general (art. 28.4.a del Real Decreto Legislativo 7/2015).

¿Puedo vender un piso con una obra sin licencia ya prescrita?

Sí, se puede vender, pero la obra sigue sin licencia y el comprador debe saberlo. Si se inscribe en el Registro por la vía del art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 sin certificado municipal, el Ayuntamiento tiene que hacer constar en el Registro su situación urbanística y sus limitaciones (art. 28.4.c). Según el art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas de Madrid, en esas construcciones solo se admiten obras de conservación, mantenimiento y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

¿Una obra en una zona verde, un espacio libre o la vía pública prescribe?

No. En la Comunidad de Madrid no hay plazo para actuar contra obras hechas en terrenos calificados como viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público (art. 200.1 de la Ley 9/2001). El Ayuntamiento puede ordenar la demolición aunque hayan pasado muchos años. Antes de dar nada por prescrito, conviene comprobar la calificación del suelo en el planeamiento.

¿Qué es la prescripción urbanística?

Es el paso del tiempo que impide al Ayuntamiento actuar contra una obra ilegal. En la Comunidad de Madrid hay dos plazos de 6 años desde que la obra está terminada: el del restablecimiento de la legalidad urbanística, que permite ordenar legalizar o demoler (art. 195.1 de la Ley 9/2001), y el de la infracción, que permite multar (art. 236). En viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público no hay plazo para restablecer la legalidad (art. 200.1).

¿Cuándo prescribe una obra ilegal en una terraza?

Como cualquier otra obra ilegal en suelo urbano: el Ayuntamiento tiene 6 años desde que se terminó para exigir el restablecimiento de la legalidad urbanística (art. 195.1 de la Ley 9/2001). Si el cerramiento se terminó antes del 28 de diciembre de 2024, el Ayuntamiento de Madrid aplica el plazo de la regulación anterior por ser más favorable, según su nota «Nuevos plazos en materia de legalidad urbanística en Madrid»; ese plazo era de 4 años (art. 195.1 de la Ley 9/2001 en su redacción original). Que haya prescrito no lo legaliza: en ese edificio solo se admiten después obras de conservación y algunas de seguridad o accesibilidad, con condiciones (art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas).

Fuentes oficiales

• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, arts. 194 a 196, 200, 236 y 237 (texto consolidado): BOE
• Ley 7/2024, de 26 de diciembre, de la Comunidad de Madrid, que amplió los plazos de 4 a 6 años: BOE
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 28.4: BOE
• Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, art. 2.3.4 (Modificación MPG 00/343, BOCM de 27 de noviembre de 2023): BOCM

Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510. Este artículo es divulgativo y no sustituye el análisis técnico de tu caso concreto. Última revisión: octubre de 2026.