Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: la guía completa de 2026

El cambio de uso de local a vivienda en Madrid es posible si el planeamiento admite el uso residencial en ese edificio y la vivienda que resulta cumple las Normas Urbanísticas: 40 m² útiles, todas las piezas habitables exteriores y el suelo por encima del terreno circundante. Se tramita por declaración responsable o por licencia, según la obra, y en mi experiencia el proceso completo lleva entre 6 y 12 meses.

Tienes un local cerrado en Madrid. O estás pensando en comprar uno para convertirlo. Y la pregunta es siempre la misma: ¿puede ser vivienda? Aquí te cuento lo esencial del cambio de uso de local a vivienda en Madrid: normativa, requisitos, plazos y costes.

Te lo voy a contar todo aquí: los requisitos que exige la normativa en 2026, cuánto tarda, cuánto cuesta y —esto casi nadie te lo dice— cuándo NO merece la pena.

Soy Lucía Fernández, arquitecta colegiada e inversora. Llevo más de 20 años y más de 20 locales transformados en Madrid. Lo que vas a leer no es teoría de internet: es lo que compruebo cada semana en locales reales y en las Juntas Municipales.

Normativa	Normas Urbanísticas del PGOUM (modificación del BOCM de 27-11-2023) y Plan Reside (BOCM de 22-09-2025)
Superficie mínima	40 m² útiles (arts. 7.3.4.1 y 7.3.14)
Altura libre	2,50 m en piezas habitables; 2,20 m en cocina, baños y pasillos (art. 7.3.5)
Trámite	Declaración responsable o licencia, según la obra y el edificio (arts. 152 y 155 de la Ley 9/2001)
Plazo orientativo	Entre 6 y 12 meses en total (estimación profesional, no plazo legal)
Precio	Sin tarifa oficial; impuestos y tasas fijados por norma (ICIO y tasa urbanística)

La normativa que manda en 2026

Los requisitos actuales vienen de la modificación de las normas urbanísticas del PGOUM, en vigor desde su publicación en el BOCM nº 282, de 27 de noviembre de 2023. Esa modificación endureció las condiciones: antes bastaba con superar los 38 m² útiles, o 25 m² si la vivienda era una sola estancia-comedor-cocina con aseo; desde entonces el mínimo son 40 m² útiles (art. 7.3.4.1 de las Normas Urbanísticas). Desde entonces el planeamiento se ha seguido actualizando: la versión consolidada más reciente es el Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM (actualización de 24 de septiembre de 2025), que es informativo: la versión oficial es la publicada en el BOCM. Además, desde el 22 de septiembre de 2025 está en vigor el Plan Reside, que prohíbe transformar en vivienda los locales de planta baja o inferior en los ejes terciarios y en los niveles C y D de la norma zonal 1.

En 2026 sigue plenamente vigente. Por tanto, si encuentras por internet contenido que da como mínimo 38 m², o 25 m² para una vivienda de una sola estancia, está desactualizado. Y decidir con información desactualizada es la forma más cara de decidir.

Qué cambió exactamente en 2023 y qué ha añadido el Plan Reside: nueva normativa del cambio de uso de local a vivienda en Madrid.

Requisitos del cambio de uso de local a vivienda, uno a uno

Para convertir un local en vivienda en Madrid, el planeamiento tiene que admitir el uso residencial en ese edificio y la vivienda que resulte tiene que cumplir las Normas Urbanísticas del PGOUM. Estos son los requisitos, resumidos:

• Superficie: al menos 40 m² útiles, con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño (arts. 7.3.4.1 y 7.3.14). Si tu local se queda corto, mira qué pasa con los locales de menos de 40 m².
• Altura libre: 2,50 m en las piezas habitables salvo la cocina; 2,20 m en la cocina, los baños y los pasillos (art. 7.3.5).
• Luz: todas las piezas habitables tienen que ser exteriores (arts. 7.3.8.1 y 7.3.14).
• Nivel del suelo: el de todas las piezas tiene que quedar por encima del terreno circundante (arts. 7.3.8.3 y 7.3.13.3).
• Planeamiento: el uso principal del edificio tiene que ser residencial y la norma zonal admitirlo y, donde el planeamiento limita el número de viviendas, sin superar ese límite (art. 7.3.12). Además, el Plan Reside prohíbe convertir en vivienda los locales en planta baja o inferior de los ejes terciarios y de los niveles de usos C y D de la norma zonal 1 (arts. 8.10.2.9 y 8.1.32.3).
• Comunidad de propietarios: si los estatutos no lo prohíben expresamente, no necesitas su permiso para cambiar el uso, pero sí para tocar elementos comunes. Y si haces obras en tu local, tienes que avisar de ellas, antes de empezarlas, a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo explico en cambio de uso de local a vivienda y comunidad de propietarios.

Por eso yo no empiezo midiendo: empiezo comprobando el Plan General. Primero la estrategia, después el proyecto.

→ Cada requisito, con sus medidas, sus excepciones y cómo se comprueba: requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid. Y si mientras tanto te preguntas si puedes usarlo como casa: ¿se puede vivir en un local comercial?.

Declaración Responsable o licencia: cómo saber cuál te toca

No hay un único trámite para el cambio de uso: depende de la obra y del edificio.

• Declaración responsable, si el local está en un edificio de uso principal residencial y el cambio no altera el uso característico del edificio (art. 155.i de la Ley 9/2001). Puedes empezar la obra en cuanto la presentas con la documentación completa (art. 157.1).
• Licencia, si la obra necesita proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación: por ejemplo, si cambia el uso característico del edificio o si varía de forma esencial su composición exterior, su volumen o el conjunto de su estructura (art. 152.b de la Ley 9/2001 y anexo I.1 de la Ordenanza 6/2022); si afecta a elementos protegidos de un edificio catalogado (anexo I.3), o si el local está fuera de ordenación absoluta o arrastra una infracción sin prescripción declarada (anexo I.12).
• Edificio de uso exclusivo no residencial (solo oficinas, por ejemplo): un local aislado no puede transformarse; el cambio tiene que afectar a todo el edificio (art. 7.3.12.2 de las Normas Urbanísticas).

→ La diferencia, con ejemplos: licencia de obra o declaración responsable. Qué es y cómo se presenta: declaración responsable de obra en Madrid. Y si quieres saberlo en 2 minutos, haz el test ¿licencia o declaración responsable?.

¿Cuánto tarda el cambio de uso? En mi experiencia, entre 6 y 12 meses

Proyecto, título habilitante (declaración responsable o licencia; si te toca licencia, es la parte más lenta), obra y trámites finales: comunicación del final de obra o declaración responsable de primera ocupación, según el trámite, y después Registro y Catastro (tienes 2 meses para declarar el cambio de uso al Catastro).

Quien te prometa tenerlo todo en 3 meses no ha hecho muchos cambios de uso en Madrid. Prefiero darte el plazo real ahora que una sorpresa después.

Cada fase, con sus plazos: cuánto tarda un cambio de uso de local a vivienda. Y el último paso, el cierre de la obra y la primera ocupación tras el cambio de uso.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda? Sin sorpresas.

Dos partidas, y conviene no mezclarlas.

El proyecto y los trámites. Yo trabajo en fases con precio cerrado por adelantado: conoces el coste de cada fase antes de empezarla. Así tú decides hasta dónde avanzar, sin sorpresas.

La obra. Es la partida grande y depende del estado del local y del nivel de acabados. Los costes de obra y tasas municipales se estiman en la Fase 1, con tu local delante — no con una tabla genérica de internet.

¿Y vale la pena? Hagamos números. Un local convertido en vivienda en Madrid puede generar en torno a 900 €/mes de alquiler (alquiler medio estimado de vivienda pequeña; fuente: Idealista 2025) y eliminar unos 150 €/mes de gastos fijos que pagas a fondo perdido: IBI, comunidad, seguro. Unos 1.050 €/mes de mejora total. Un local cerrado te cuesta dinero todos los meses. Convertido en vivienda, lo genera.

Cada caso es distinto; estas cifras son orientativas. En la llamada gratuita hacemos los números de TU local.

Cuándo NO merece la pena. Y te lo diré a la cara.

Mi forma de trabajar es simple: si tu caso no tiene recorrido, te lo digo desde el principio, antes de que gastes tiempo y dinero. En más de 20 años, 0 proyectos iniciados sin viabilidad previa.

El cambio de uso NO es posible (o no compensa) cuando:

• El local es interior: sus piezas habitables no pueden ser exteriores ni tener huecos de iluminación de al menos el 12 % de su superficie (art. 7.3.8.1 de las Normas Urbanísticas).
• Es un sótano o semisótano, o parte del suelo no queda por encima del terreno circundante.
• La superficie útil real baja de 40 m² una vez descontado lo que no computa: techos bajos, terrazas, tendederos.
• El ámbito en el que está el local tiene limitado el número de viviendas y ese límite ya está cubierto (art. 7.3.12.3 de las Normas Urbanísticas).
• El local está en planta baja o inferior en uno de los ejes terciarios del Plan Reside o en los niveles de usos C y D de la norma zonal 1, donde no se permite transformarlo en vivienda (arts. 8.10.2.9 y 8.1.32.3).
• La altura libre no llega, sin margen para la obra.
• Y el caso más sutil: cuando los números no salen. Si compra + proyecto + obra supera lo que el mercado paga por la vivienda resultante, el proyecto puede ser legal… y ser una mala inversión. Como inversora, eso también lo miro.

Decidir no hacer algo también es una buena decisión. Y saberlo a tiempo tiene mucho valor.

¿Vas a comprar un local para convertirlo? Lee esto antes de firmar.

Comprar un local «para hacer vivienda» sin comprobar la viabilidad es el error más caro que existe. Antes de firmar nada, verifica: el planeamiento (y, donde lo haya, el límite de viviendas del ámbito), la luz natural y la fachada, la superficie útil real, la altura con margen, y los estatutos de la comunidad.

Yo hago ese análisis ANTES de la compra. Para que compres sabiendo, no esperando.

Antes de firmar, lee comprar un local para convertirlo en vivienda y los errores más caros al convertir un local en vivienda.

Casos reales. Si quieres ver cómo se aplica todo esto en un local concreto, aquí tienes tres: un restaurante de Tetuán que los herederos convirtieron en dos viviendas antes de venderlo, un taller con patio en Villa de Vallecas convertido en estudio en planta baja y una oficina en Guindalera, distrito de Salamanca, que iba a ser tres viviendas y legalmente solo podían ser dos.

Preguntas rápidas

¿Se puede vivir en un local sin hacer el cambio de uso?

No de forma legal: vivir en el local sin cambio de uso es un uso sin título habilitante, con su régimen de protección de la legalidad y sanciones (art. 157.6 de la Ley 9/2001). Además, no podrás inscribirlo como vivienda en el Registro y la tasación lo reflejará, lo que complica venderlo o hipotecarlo. Empadronarte sí puedes: el padrón recoge dónde vives, pero no legaliza el uso.

Mi local ya era vivienda con la normativa antigua. ¿Me afecta?

Si tu local ya tenía título habilitante para ser vivienda (licencia o declaración responsable) antes del 27 de noviembre de 2023, la nueva norma no se le aplica (art. 7.1.2.2 de las Normas Urbanísticas). Para los expedientes que estaban en trámite, la modificación no trae un régimen transitorio publicado y hay que estudiarlo caso a caso. Cualquier cambio de uso nuevo debe cumplir la normativa actual: 40 m² útiles como mínimo.

¿Necesito arquitecto sí o sí?

Siempre hace falta un técnico: necesitas la documentación técnica que corresponda, firmada por un técnico competente. Si las obras requieren proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (por ejemplo, porque alteran esencialmente la configuración del edificio o cambian su uso característico), en un edificio residencial ese proyecto lo redacta un arquitecto (arts. 2.2 y 10 de la LOE; art. 24 de la Ordenanza 6/2022). El visado colegial no depende de la vía (Declaración Responsable o licencia): es obligatorio para los trabajos del artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, como el proyecto de ejecución de una obra que requiere proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, y voluntario en los demás. Lo confirmo caso por caso.

¿Cuál es el primer paso?

Comprobar la viabilidad. Planeamiento primero, local después. Y eso empieza con una llamada de 15 minutos: gratis, sin compromiso.

Mi local está en un edificio de oficinas. ¿Puedo convertir solo mi local en vivienda?

No de forma aislada. Para transformar un solo local en vivienda, el uso principal del edificio tiene que ser residencial y la norma zonal debe permitirlo. Si el edificio es de uso exclusivo no residencial, el cambio tiene que afectar a todo el edificio (art. 7.3.12 de las Normas Urbanísticas del PGOUM), con proyecto y licencia. Es una operación de mucha más envergadura que un cambio de uso dentro de un edificio ya residencial, y conviene analizarla antes de comprar.

Fuentes oficiales

Para que puedas comprobarlo todo por ti mismo — la honestidad también es esto:

• BOCM nº 282, de 27 de noviembre de 2023 — texto íntegro de la modificación de las normas urbanísticas del PGOUM (la normativa vigente).
• Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM (actualización de 24 de septiembre de 2025) — versión consolidada e informativa del Ayuntamiento de Madrid (las condiciones de vivienda mínima están en el artículo 7.3.4 y siguientes).
• Planeamiento urbanístico — Ayuntamiento de Madrid — portal oficial donde consultar el Plan General y sus modificaciones.
• Plan Reside (Modificación del Plan General para la mejora del uso residencial), BOCM de 22 de septiembre de 2025 — en vigor; restringe el cambio de local a vivienda en determinadas calles y zonas.
• Ley de Propiedad Horizontal — la norma que regula la relación con tu comunidad de vecinos.
• Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) — donde puedes verificar la colegiación de los arquitectos colegiados en Madrid.

Revisado y actualizado: 3 de octubre de 2026.