¿Sabes si tu local puede ser vivienda? depende de diez cosas muy concretas. Así que las he convertido en un test, responde con lo que sepas de tu local y en dos minutos tendrás una primera orientación.
MetArquitecta · Lucía Fernández
¿Tu local puede convertirse en vivienda?
Test de viabilidad según la normativa vigente en Madrid capital
Herramienta orientativa. Este test no tiene valor legal ni vinculante y no sustituye el estudio de viabilidad de un arquitecto colegiado.
10 preguntas, 2 minutos. Repasamos contigo los requisitos que el Ayuntamiento de Madrid exige hoy para transformar un local en vivienda: normativa del Plan General (PGOUM), el Plan RESIDE de 2025, el Código Técnico y la Ley de Propiedad Horizontal.
Al final te decimos si tu local es potencialmente convertible, si lo es con condiciones, o si vemos un obstáculo serio. Y si no sabes alguna respuesta, no pasa nada: márcala como «no lo sé» y la anotamos para verificarla.
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Este resultado es una estimación preliminar con carácter exclusivamente informativo y orientativo. No constituye asesoramiento técnico ni jurídico, no tiene valor legal ni vinculante y no garantiza la concesión de licencia ni la viabilidad del cambio de uso. La normativa aplicable (PGOUM, Plan RESIDE, CTE, ordenanzas municipales y Ley de Propiedad Horizontal) puede variar y cada caso requiere un estudio individualizado por un técnico colegiado, con consulta de la ficha urbanística del inmueble y, en su caso, del Ayuntamiento de Madrid.
¿Quieres entender el detalle de cada requisito? Te lo cuento en la guía completa de 2026 del cambio de uso y en el artículo sobre los requisitos para que un local pueda ser vivienda en Madrid. Y si prefieres ir al grano con tu caso, reserva tu llamada gratuita de 15 minutos.
Fuentes
- Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) — Normas Urbanísticas
- Plan Reside — Ayuntamiento de Madrid
- Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas
Normativa consultada en agosto de 2026. Las ordenanzas y planes municipales cambian: comprueba siempre la versión vigente en el momento de tu trámite.
Preguntas frecuentes sobre convertir un local en vivienda
¿Cuántos metros útiles necesita un local para convertirse en vivienda en Madrid?
Desde noviembre de 2023, la vivienda mínima en Madrid es de 40 m² útiles, sin excepciones: los antiguos «estudios» de 25 m² ya no se admiten. Además, no computan como superficie útil las zonas con el techo por debajo de 2,20 m, así que un local con altillos o con techos bajos puede quedarse corto aunque sobre el papel mida más. La referencia es el artículo 7.3.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General (PGOUM).
¿Puede convertirse en vivienda un local en sótano o semisótano?
No. Desde 2023 no se admiten viviendas bajo rasante en Madrid, ni siquiera parcialmente: todo el suelo del local debe quedar por encima del nivel de la calle. Un local con dos o tres escalones por debajo de la acera queda excluido por este motivo, aunque cumpla el resto de requisitos. Lo recoge el artículo 7.3.8 del PGOUM.
¿Puede la comunidad de vecinos impedir el cambio de uso de mi local?
Si los estatutos de la comunidad no lo prohíben expresamente, no puede impedirlo: el Tribunal Supremo reconoce el derecho del propietario a cambiar el uso de su local sin necesidad de permiso de la comunidad (sentencia de 12 de septiembre de 2013, en aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal). Si los estatutos sí lo prohíben de forma expresa, entonces haría falta modificarlos, y eso exige unanimidad. Por eso conviene leer el título constitutivo antes de comprar el local, no después.
¿Qué es el Plan RESIDE y cómo puede afectar a mi local?
Desde septiembre de 2025, el Plan RESIDE prohíbe transformar locales en viviendas en determinadas vías comerciales protegidas de Madrid —tramos de Bravo Murillo, Alcalá, López de Hoyos o la avenida de la Albufera, entre otras— y en el ámbito comercial protegido del centro. Si el local está en una de esas vías, el cambio de uso no es viable aunque cumpla superficie, altura y todo lo demás. La referencia es el artículo 8.10.2.
¿Qué altura tiene que tener el local?
La vivienda terminada necesita 2,50 m libres en las piezas habitables, según el artículo 7.3.5 del PGOUM. Como durante la obra hay que sumar el suelo nuevo, el aislamiento y las instalaciones que van por el techo, en la práctica conviene partir de unos 2,80 m brutos para llegar con holgura. Un local de 2,60 m no queda descartado, pero obliga a soluciones constructivas más finas y encarece la obra.
¿El resultado de este test tiene valor ante el Ayuntamiento?
No. Es una orientación preliminar con carácter exclusivamente informativo: no es asesoramiento técnico ni jurídico, no tiene valor vinculante y no garantiza que se conceda la licencia. Cada local exige un estudio individualizado por un técnico colegiado, con la ficha urbanística del inmueble en la mano y, cuando corresponde, consulta al Ayuntamiento de Madrid.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 10 años de experiencia y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.
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