Un local o una oficina puede convertirse en alojamiento turístico en Madrid, pero no en cualquier sitio. Hace falta que la norma zonal de la parcela admita el hospedaje en esa planta, que el local tenga acceso independiente si está en un edificio residencial, y que no esté en un eje terciario ni en un edificio residencial del centro histórico. Si cumple, se tramita por licencia del Ayuntamiento y después se da de alta en la Comunidad de Madrid. A veces es la salida para un local que no puede ser vivienda; otras veces, el problema es el mismo.
| Qué cuenta como hospedaje | Pisos turísticos, apartamentos turísticos, pensiones, casas de huéspedes, hostales y hoteles |
| Lo primero | Que la norma zonal admita hospedaje en esa planta |
| En un edificio residencial | Acceso independiente, siempre |
| Dónde no | Ejes terciarios (planta baja e inferior) y edificios residenciales del centro histórico |
| Piso turístico en un local | Tiene que cumplir además las condiciones de una vivienda |
| Trámite | Licencia del Ayuntamiento y alta en la Comunidad de Madrid |
Por qué se plantea
Muchos propietarios de locales cerrados y de oficinas vacías se preguntan si pueden alquilarlos a turistas o convertirlos en casa de huéspedes. Para el planeamiento de Madrid, todas esas opciones son hospedaje: un uso terciario distinto de la vivienda, con sus propias reglas sobre dónde puede ir.
Por eso la pregunta no es «¿puedo poner un piso turístico?», sino «¿admite el Plan General hospedaje en este local?».
Qué tipo de alojamiento
No es lo mismo:
- Vivienda de uso turístico: un piso completo que se alquila entero a turistas. Además de las reglas de hospedaje, tiene que cumplir las condiciones de una vivienda (superficie mínima, piezas exteriores, programa completo).
- Apartamentos turísticos: si todas las viviendas turísticas de un edificio o portal son del mismo titular, se les aplica la normativa de apartamentos turísticos.
- Casa de huéspedes o pensión: habitaciones con servicios comunes. Las casas de huéspedes son pensiones con esa denominación y se regulan en el decreto de establecimientos hoteleros de la Comunidad de Madrid.
Lo que hay que comprobar
1. La norma zonal y la planta
Cada parcela de Madrid tiene una norma zonal, y cada norma zonal dice en qué plantas cabe el hospedaje. Por ejemplo, fuera del centro histórico:
- en la norma zonal 1, nivel B, se admite en planta baja, en la inferior a la baja y en la primera;
- en las normas zonales 4 y 5, en planta baja, primera e inferior, y en edificio exclusivo.
Si la norma zonal no lo admite en tu planta, no hay trámite que lo arregle.
2. El centro histórico
Desde el Plan Reside, en el centro histórico (APE 00.01) no se admite hospedaje en ninguna planta de un edificio de uso residencial, tampoco en la baja. Lo contamos en qué cambia con el Plan Reside.
3. Los ejes terciarios
En los tramos de calle que el Plan General protege como ejes comerciales, los locales de planta baja o inferior no pueden dedicarse a hospedaje ni pasar a vivienda.
4. El acceso
Si el local está en un edificio de uso residencial, el hospedaje necesita siempre acceso independiente. No puede usar el portal ni la escalera de los vecinos. Muchos locales lo tienen, porque dan a la calle; muchas oficinas en planta de piso, no.
5. Si es un piso turístico, las condiciones de vivienda
Una vivienda de uso turístico en un local tiene que cumplir las mismas condiciones que cualquier vivienda: entre ellas, los 40 m² útiles, ser exterior y no tener ninguna pieza por debajo del terreno. En planta baja, además, las condiciones de fachada que se piden para convertir un local en vivienda. Si tu local no podría ser vivienda por superficie o por luz, tampoco podrá ser un piso turístico. Lo explicamos en los requisitos para convertir un local en vivienda y en qué pasa con los locales de menos de 40 m².
6. La comunidad de vecinos
Para un piso turístico en un edificio con comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación previa y expresa de la comunidad. Y si los estatutos prohíben la actividad, no se puede ejercer.
Oficinas: el caso del edificio entero
Una oficina dentro de un edificio que no es residencial tiene sus propias reglas. Para hospedaje, depende de lo que admita la norma zonal en ese edificio. Para vivienda, el Plan Reside solo permite el cambio en un edificio no residencial si cambia el edificio entero.
Un ejemplo real es la oficina de Barrio del Pilar que convertimos en casa de huéspedes: un edificio independiente, donde el hospedaje sí cabía.
Cómo se tramita
- Licencia del Ayuntamiento. En Madrid, implantar una actividad de hospedaje va siempre por licencia, no por declaración responsable.
- Alta en la Comunidad de Madrid. Para los pisos turísticos, con una declaración responsable que incluye el número de esa licencia y el CIVUT, el certificado técnico que se firma después de visitar la vivienda. Darse de alta en la Comunidad no sustituye a la licencia. Lo contamos en qué es el CIVUT y quién lo firma.
Antes de comprar o de reformar
Si tienes un local o una oficina y piensas en el alojamiento turístico, lo que te ahorra dinero es saber primero si cabe: norma zonal, planta, eje, centro histórico, acceso y comunidad. Es lo que comprobamos en el estudio de viabilidad. Si no tiene recorrido, te lo decimos al principio; si lo tiene, te decimos qué hace falta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo convertir un local en vivienda turística en Madrid?
Solo si la norma zonal admite hospedaje en esa planta, el local tiene acceso independiente cuando está en un edificio residencial, no está en un eje terciario ni en un edificio residencial del centro histórico, y cumple las condiciones de una vivienda. Se tramita con licencia del Ayuntamiento.
¿Una oficina puede ser una casa de huéspedes?
Puede, si la norma zonal admite el hospedaje en ese edificio y en esa planta. Las casas de huéspedes son pensiones y se tramitan por licencia del Ayuntamiento.
¿Un local que no puede ser vivienda puede ser un piso turístico?
Si no cumple las condiciones de vivienda (por ejemplo, los 40 m² útiles o ser exterior), tampoco puede ser una vivienda de uso turístico, porque la norma le exige las mismas condiciones. Otras formas de hospedaje, como una casa de huéspedes, tienen reglas distintas.
¿Necesito licencia o basta con una declaración responsable?
Licencia. En Madrid, el hospedaje va siempre por licencia del Ayuntamiento. Después, el piso turístico se da de alta en la Comunidad de Madrid.
¿Puedo poner un alojamiento turístico en un local del centro de Madrid?
En el centro histórico, si el edificio es de uso residencial, no: no se admite hospedaje en ninguna planta.
Normativa citada
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid, modificación para la mejora del uso residencial (Plan Reside) (BOCM de 22-09-2025): arts. 7.3.12, 7.6.3.2, 7.6.3.4, 7.6.3 bis, 8.1.30.2, 8.4.15, 8.5.15 y 8.10.2.9.
Modificación del Plan General de noviembre de 2023 (BOCM de 27-11-2023): arts. 7.3.4.1 y 7.3.13.
Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, anexo I.18.
Decreto 79/2014 de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, en la redacción del Decreto 27/2026: arts. 2, 17 bis y 17 ter.
Ley de Propiedad Horizontal, arts. 7.3 y 17.12.
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM, el PGOUM, la normativa turística y las ordenanzas fiscales pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026. Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.