La licencia de primera ocupación es el control municipal que comprueba que la obra terminada se puede usar como vivienda. En Madrid ya no es una licencia sino una declaración responsable (art. 155.c de la Ley 9/2001), y solo se presenta cuando la obra se autorizó con licencia (art. 53 de la Ordenanza 6/2022). Si tu cambio de uso fue por declaración responsable, que es la regla general, el expediente se cierra comunicando el final de obra en 15 días, con el certificado final (art. 29.3 y anexo II.D de la Ordenanza 6/2022). Ese cierre es el paso previo para inscribir la vivienda en el Registro.
La obra ha terminado y parece que ya tienes tu vivienda. Pero falta el paso que muchos descuidan y que es, en realidad, el que cierra jurídicamente la operación. Te explico qué es la primera ocupación tras un cambio de uso y una precisión clave del caso de Madrid.
¿Qué es la licencia de primera ocupación (hoy, declaración responsable)?
La primera ocupación es el control municipal que verifica que el inmueble terminado reúne las condiciones para destinarse a vivienda. En Madrid se articula como declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento, regulada en el art. 53 de la Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM), y se presenta cuando la obra se autorizó con licencia.
Cuándo se tramita
Después de terminar la obra y con el certificado final firmado por la dirección facultativa. Si la obra fue por declaración responsable, tienes 15 días desde que acaba para comunicar la terminación al Ayuntamiento (art. 29.3 de la Ordenanza 6/2022). Es el último eslabón técnico-administrativo del proceso que describo en cuánto tarda un cambio de uso.
Por qué es necesaria
Sin este paso no podrás inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, que seguirá mostrándola como local. El art. 28.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana exige, para escriturar e inscribir, acreditar las autorizaciones que garantizan que el edificio sirve para el uso previsto. Cuando la obra va por declaración responsable, la ley permite sustituirlas por la prueba de que se presentó y pasó el plazo, pero en Madrid el Registro pide además el acto de conformidad del Ayuntamiento: te lo explico justo debajo.
Una precisión importante en Madrid: la conformidad municipal
Aquí conviene ser riguroso. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo ha dejado claro en dos resoluciones de 2024: en Madrid, para inscribir un cambio de uso tramitado por declaración responsable se exige el acto de conformidad del Ayuntamiento (art. 159.5 de la Ley 9/2001; Resolución de 25 de marzo de 2024), y la mera declaración responsable no es título suficiente para inscribir (Resolución de 13 de mayo de 2024). Esto enlaza con las diferencias entre declaración responsable y licencia de obra.
Relación con Registro y Catastro
Con la conformidad en mano, se otorga la escritura, se inscribe en el Registro de la Propiedad y se declara el cambio de uso al Catastro, para lo que tienes 2 meses (art. 16.2.b del Texto Refundido de la Ley del Catastro y art. 28.2 del Real Decreto 417/2006). La primera ocupación, la conformidad urbanística, la escritura, el Registro y el Catastro cumplen funciones distintas; cuando están todos al día, el inmueble figura como vivienda también a efectos registrales, fiscales e hipotecarios. En Madrid, si el cambio de uso fue por declaración responsable, el Registro exige el acto de conformidad del art. 159.5 de la Ley 9/2001 para inscribirlo.
Riesgos de no cerrar bien el expediente
- El inmueble sigue figurando registralmente como local, lo que puede dificultar la financiación hipotecaria (no es una prohibición legal, pero es lo habitual en la práctica).
- La tasación lo reflejará: la tasadora comprueba si el inmueble coincide con la documentación que usa y si se ajusta al planeamiento; si no ha podido comprobarlo, la tasación lleva un condicionante, y si no se ajusta al planeamiento, una advertencia (arts. 7.2, 10.1 y 11 de la Orden ECO/805/2003).
- Cualquier venta futura arrastra la discordancia entre la realidad física y el Registro.
- El Catastro seguirá describiéndolo como local mientras no declares el cambio de uso (art. 16.2.b del Texto Refundido de la Ley del Catastro).
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la primera ocupación tras un cambio de uso?
Es el control municipal que verifica que el inmueble terminado reúne las condiciones para destinarse a vivienda. En Madrid se tramita como declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento cuando la obra se hizo con licencia (art. 53 de la Ordenanza 6/2022); si el cambio de uso fue por declaración responsable, el cierre es la comunicación del final de obra con el certificado final (art. 29.3).
¿Basta la declaración responsable para inscribir el cambio de uso en el Registro en Madrid?
No. Según resoluciones de la DGSJFP de 2024, en el Ayuntamiento de Madrid el Registro exige un acto expreso de conformidad municipal para inscribir el cambio de uso; la declaración responsable por sí sola habilita la ocupación pero no completa la inscripción.
¿Qué pasa si no cierro bien el expediente de cambio de uso?
El inmueble seguirá figurando registralmente como local, lo que puede dificultar la hipoteca y la tasación y cualquier venta futura arrastrará la discordancia entre la realidad física y el Registro.
¿Cuándo el local pasa a ser vivienda a todos los efectos?
Urbanísticamente, cuando tiene el título que corresponde y has cerrado la obra: con licencia, presentando la declaración responsable de primera ocupación; con declaración responsable, comunicando el final de obra con el certificado final. Para que conste así en todas partes hay que completar además la escritura de cambio de uso, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la actualización del Catastro. A partir de ese momento es vivienda a efectos registrales, fiscales e hipotecarios.
¿Sigue existiendo la licencia de primera ocupación en Madrid?
Con ese nombre, casi nunca. En la Comunidad de Madrid la primera ocupación y funcionamiento se tramita por declaración responsable (art. 155.c de la Ley 9/2001). En Madrid capital solo se exige licencia de primera ocupación cuando lo pida la normativa sectorial o para las actividades del Anexo I de la Ordenanza 6/2022 (art. 51). La declaración responsable de primera ocupación se presenta al terminar una obra que se hizo con licencia (art. 53); si tu cambio de uso fue por declaración responsable, lo que presentas es la comunicación de final de obra con el certificado final (art. 29.3).
Referencias
- Declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento — Sede electrónica de Madrid
- Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 28 — BOE
- Resolución DGSJFP de 13 de mayo de 2024, inscripción de cambio de uso en Madrid — BOE
- Resolución DGSJFP de 25 de marzo de 2024, acto de conformidad para inscribir en Madrid un cambio de uso por declaración responsable — BOE
- Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, arts. 29, 51 y 53 — BOCM
- Colegio de Registradores de la Propiedad
- Sede Electrónica del Catastro
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Revisado y actualizado: 3 de octubre de 2026.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.
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