El CIVUT (certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico) es el documento en el que un técnico competente acredita, después de visitar la vivienda, que cumple los requisitos técnicos que fija la normativa turística de la Comunidad de Madrid. Hace falta para dar de alta una vivienda de uso turístico, pero no es la licencia: el CIVUT no dice si el Ayuntamiento permite el uso turístico en esa vivienda ni si la comunidad de vecinos lo ha aprobado.
| Qué es | Certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico |
| Quién lo firma | Un técnico facultativo competente, después de visitar la vivienda |
| Qué acredita | Los requisitos técnicos del Decreto 79/2014 (calefacción, agua, ventilación, oscurecimiento, extintor, señalización y plano de evacuación) |
| Para qué sirve | Para la declaración responsable de alta en la Comunidad de Madrid |
| Lo que no es | No es la licencia del Ayuntamiento ni la aprobación de la comunidad de vecinos |
| Apartamentos turísticos | No llevan CIVUT: el titular declara que cumple los requisitos |
Qué es el CIVUT
CIVUT son las siglas de certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico. Lo regula el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid, que se modificó en 2026 con el Decreto 27/2026.
Es un certificado técnico: alguien con la formación adecuada va a la vivienda, comprueba unas condiciones concretas y firma que se cumplen. Con él, el titular puede presentar la declaración responsable para dar de alta la vivienda de uso turístico en la Comunidad.
Quién lo firma
La norma dice que lo emite un técnico facultativo competente. No dice «arquitecto». De hecho, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló la reserva que limitaba el CIVUT a arquitectos y arquitectos técnicos, y así lo recoge el propio preámbulo del Decreto 27/2026.
Lo que sí exige la norma es la visita: el CIVUT se firma después de ver la vivienda, no sobre un plano ni con unas fotos.
Qué comprueba el técnico en la visita
El CIVUT acredita los requisitos del artículo 17 quáter del Decreto 79/2014. Son, en resumen:
- Calefacción.
- Agua.
- Ventilación.
- Oscurecimiento.
- Extintor.
- Señalización y plano de evacuación.
Es una lista concreta. Por eso es inexacto decir que el CIVUT «acredita que la vivienda cumple los requisitos turísticos»: acredita esos requisitos técnicos, no todos los que exige la normativa ni, menos aún, los urbanísticos.
Lo que el CIVUT no dice
Aquí está el malentendido más habitual. Con el CIVUT en la mano mucha gente cree que ya puede alquilar, y no es así.
- No es la licencia del Ayuntamiento. La declaración que se presenta a la Comunidad pide, entre otras cosas, el número del título habilitante urbanístico municipal. Es decir: primero hace falta que el Ayuntamiento permita el uso, y en Madrid el hospedaje va siempre por licencia.
- No dice si tu zona lo admite. Que una vivienda pueda ser turística depende del planeamiento: en el centro histórico, por ejemplo, no se admite hospedaje en edificios residenciales, y fuera de él depende de la norma zonal de cada parcela.
- No sustituye a la comunidad de vecinos. En un edificio en propiedad horizontal, la declaración también incluye que tienes el certificado de que la comunidad lo ha aprobado.
Lo explicamos paso a paso en nuestra página de licencia turística, donde están las dos administraciones y la comunidad de vecinos juntas.
¿Y si es un apartamento turístico?
Los apartamentos turísticos no llevan CIVUT. Para ellos, la norma solo pide que el titular manifieste que cumple los requisitos. El CIVUT es propio de las viviendas de uso turístico. Y si todas las viviendas turísticas de un mismo portal son del mismo titular, se les aplica la normativa de apartamentos turísticos.
Si tu vivienda ya funcionaba antes de 2026
El Decreto 27/2026 da un periodo transitorio a las viviendas y apartamentos turísticos que ya existían para adaptarse a los nuevos requisitos técnicos. Conviene revisar qué te toca y desde cuándo, porque no todos los requisitos cambian igual.
Por qué tiene sentido que lo firme quien lleva el resto
El CIVUT es el último papel, no el primero. Antes hay que saber si la vivienda puede ser turística (planeamiento), si la comunidad lo permite y si hace falta obra para cumplir. Si lo firma quien ha mirado todo eso, no te encuentras con un certificado correcto para una vivienda que no podrá tener licencia.
Es lo que hicimos con la oficina de Barrio del Pilar: antes de decidir el uso, estudiamos qué permitía el edificio.
Antes de pedir el CIVUT, comprueba que tu edificio admite el piso turístico. En el centro histórico, el Plan Reside ya no lo permite en edificios de uso residencial. Te lo cuento en qué cambia el Plan Reside para los pisos turísticos en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el CIVUT?
Es el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico: un técnico competente visita la vivienda y acredita que cumple los requisitos técnicos del Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid (calefacción, agua, ventilación, oscurecimiento, extintor, señalización y plano de evacuación).
¿Quién puede firmar el CIVUT en Madrid?
Un técnico facultativo competente, después de visitar la vivienda. El TSJ de Madrid anuló la reserva que lo limitaba a arquitectos y arquitectos técnicos.
¿Con el CIVUT ya puedo alquilar mi piso a turistas?
No. El CIVUT es uno de los documentos para darse de alta en la Comunidad, pero hace falta también el título del Ayuntamiento (en Madrid, licencia) y, en un edificio en propiedad horizontal, la aprobación de la comunidad de vecinos cuando lo exige la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Los apartamentos turísticos necesitan CIVUT?
No. El CIVUT es de las viviendas de uso turístico. En los apartamentos turísticos el titular manifiesta que cumple los requisitos.
¿Cuánto cuesta el CIVUT?
Depende de la vivienda y de lo que haya que revisar o corregir antes de firmarlo. En la llamada te decimos qué incluye en tu caso, junto con el resto de pasos.
Normativa citada
Decreto 79/2014 de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, en la redacción del Decreto 27/2026 (BOCM de 06-04-2026): art. 2.d (CIVUT), art. 11 bis (apartamentos), art. 17 bis (declaración responsable), art. 17 ter.2 (viviendas del mismo titular), art. 17 quáter (requisitos) y régimen transitorio. Sentencias del TSJ de Madrid 795/2021 y 800/2021, citadas en su preámbulo.
Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, anexo I (el hospedaje va por licencia).
Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid (BOCM de 22-09-2025), art. 7.6.3 bis (hospedaje en el centro histórico).
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM, el PGOUM, la normativa turística y las ordenanzas fiscales pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026. Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.
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