Cómo saber si un local tiene licencia de actividad antes de alquilarlo en Madrid

Para saber si un local tiene licencia de actividad, pide al propietario o al negocio anterior el título (la licencia o la declaración responsable con su justificante) y compruébalo en el Ayuntamiento. Pero tener licencia no basta: la licencia es de una actividad concreta y de su titular, no del local. Antes de firmar el alquiler hay que saber si esa licencia te sirve para tu negocio o si necesitas tramitar la tuya, y si el local puede tener tu actividad.

La licencia es de…	Una actividad y un titular, no del local en sí
Dónde se mira	Papeles del propietario o del negocio anterior y servicio de consulta de expedientes de la sede del Ayuntamiento
¿Te sirve la del anterior?	Si es la misma actividad, o una de la misma clase, con iguales o menores exigencias y sin obras más allá de acabados
Si cambias de titular	Se comunica al Ayuntamiento, y asumes las obligaciones pendientes
Lo que hay que mirar además	Que el planeamiento permita tu actividad, el acceso, las instalaciones y los estatutos de la comunidad

La licencia no es del local

Es lo primero que conviene tener claro. En Madrid, una licencia de actividad (o la declaración responsable que hoy la sustituye en la mayoría de los casos) habilita una actividad concreta, en unas condiciones concretas y a nombre de un titular. No es una etiqueta que el local lleva puesta para siempre.

Por eso «este local ya tiene licencia» puede querer decir cosas muy distintas: que hubo una tienda de ropa, que hubo un bar o que hubo una oficina. Si tú quieres abrir un centro de estética, una cafetería o una academia, lo que importa no es que haya licencia, sino si esa licencia sirve para lo que tú vas a hacer.

Dónde se comprueba si un local tiene licencia

Hay tres caminos, y conviene usarlos a la vez:

• Pedir los papeles. Al propietario o al negocio que se va: la licencia o la declaración responsable de actividad, con su justificante de registro, y los planos que se presentaron. Si te dicen que «la tiene» pero nadie encuentra el papel, es una señal de alarma.
• Consultarlo en el Ayuntamiento. La sede electrónica tiene un servicio de consulta de licencias y expedientes urbanísticos, y los títulos de actividad se inscriben en el Censo de Locales y Actividades. Lo que puedes ver depende de si eres el titular, el propietario o un tercero, así que muchas veces es más rápido que lo pida el propietario.
• Comparar los papeles con lo que hay. Una licencia de hace años puede no coincidir con el local de hoy: tabiques nuevos, otra salida, un altillo que no estaba. Lo que se presentó tiene que ser lo que hay.

Cuándo te sirve la licencia del negocio anterior

Si cambias de titular y haces lo mismo

Si vas a seguir con la misma actividad, el título se puede transmitir: basta con comunicarlo al Ayuntamiento el titular anterior y el nuevo. Ojo, porque el nuevo titular asume las obligaciones que estuvieran pendientes: si el negocio anterior dejó algo sin resolver, pasa a ser tuyo.

Si cambias a una actividad parecida

La ordenanza permite pasar a otra actividad de la misma clase de uso, compatible y con iguales o menores exigencias ambientales, sin título nuevo, siempre que las obras se queden en acabados. La ordenanza excluye de esta vía las actividades de espectáculos públicos; si tu negocio es un bar o un restaurante, que están en el catálogo de actividades recreativas, compruébalo siempre antes.

Si tu actividad es distinta

Si cambia la clase de uso, si tu negocio es más exigente (más aforo, más instalaciones, humos, ruido) o si necesitas obra, toca tramitar tu propio título: por declaración responsable en la mayoría de los casos, o por licencia en los supuestos que fija la ordenanza.

Lo que hay que mirar antes de firmar el alquiler

Que haya licencia es solo una parte. Antes de firmar, revisamos estas cosas:

• Si tu actividad está permitida en ese local. Lo decide el planeamiento: la norma zonal de la parcela, la planta en la que está y el tipo de edificio. Por ejemplo, en un edificio de viviendas no se admiten locales recreativos ni comerciales por encima de las viviendas, y los locales con otros usos necesitan, con excepciones, acceso independiente.
• Si el local cumple lo que exige tu negocio. Aforo, evacuación, protección contra incendios, accesibilidad, ventilación, aseos. Lo que para una tienda sobra, para un centro de estética o una cafetería puede quedarse corto.
• Las instalaciones. Electricidad, climatización e incendios se acreditan con sus boletines y certificados. Si el local no los tiene, hay que contar con ellos en el coste.
• Los estatutos de la comunidad. Pueden prohibir ciertas actividades en los locales del edificio, y nadie puede ejercer una actividad que los estatutos prohíben.
• Qué obra hace falta. De ahí salen el coste y el calendario, y el día en que podrás abrir.

Por qué hacerlo antes de firmar

Porque después sale caro. Si firmas el alquiler y luego descubres que tu actividad no cabe en ese local, o que necesita una obra que no esperabas, pagas meses de alquiler sin abrir la puerta. Es la razón por la que en nuestra página de licencia de actividad insistimos tanto: primero estudiamos el local, después firmas el alquiler con tranquilidad.

Si quieres ver cómo se hace con un caso real, en la oficina de Cuatro Caminos y en el centro de estética de Vallecas contamos cómo se planteó cada local antes de empezar.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé si un local tiene licencia de actividad en Madrid?

Pide al propietario o al negocio anterior el título de actividad (la licencia o la declaración responsable con su justificante de registro) y los planos que se presentaron. También puede consultarse en la sede electrónica del Ayuntamiento, aunque lo que puedes ver depende de si eres el titular, el propietario o un tercero.

Si el local ya tenía licencia, ¿puedo abrir mi negocio sin tramitar nada?

Solo si sigues con la misma actividad (y comunicas el cambio de titular) o si pasas a otra de la misma clase de uso, compatible, con iguales o menores exigencias ambientales y sin obras más allá de acabados. Esta vía no vale para las actividades de espectáculos públicos, y en bares y restaurantes conviene comprobarlo siempre. En los demás casos, necesitas tu propio título.

¿La licencia de actividad caduca?

Los títulos de actividad no caducan mientras se cumplan sus condiciones, pero una licencia puede caducar si la actividad no llega a empezar o si se interrumpe durante un tiempo por causa del titular. Por eso, en un local que lleva mucho tiempo cerrado, conviene comprobar en qué situación está.

¿Qué pasa si alquilo un local y luego no puedo tener mi actividad?

Que pagas un alquiler por un local que no puedes abrir, o que tienes que hacer una obra que no esperabas. Por eso la revisión del local se hace antes de firmar: si tu actividad está permitida, qué exige y qué obra hace falta.

¿Quién puede revisar el local antes de alquilarlo?

Un técnico competente que conozca la normativa urbanística de Madrid y las exigencias de tu actividad. Es lo que hacemos en la primera llamada: nos cuentas el local y tu negocio y te decimos qué hay que mirar.

Normativa citada

Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM, BOCM de 17-05-2022): art. 6.c (cambio a una actividad de la misma clase), art. 9 (eficacia de los títulos), art. 11 (transmisión) y disposición adicional 2.ª (Censo de Locales y Actividades). Los arts. 11.2 párr. 1.º, 22 y 29.1 párr. 1.º están anulados por la STSJ de Madrid 398/2023.

Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid (texto publicado en el BOCM de 22-09-2025): art. 7.1.4, apartados 4 y 5 (acceso independiente y locales sobre viviendas).

Ley de Propiedad Horizontal, arts. 5 y 7.2 (estatutos y actividades prohibidas).

Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM, el PGOUM, la normativa turística y las ordenanzas fiscales pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026. Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510.