Cuánto cuesta una licencia de actividad en Madrid: todas las partidas

Una licencia de actividad en Madrid no tiene un precio único: el coste es la suma de los honorarios del técnico, la tasa municipal (o el precio de la entidad colaboradora, si tramitas con una), el impuesto de construcciones (ICIO) si hay obra, la propia obra y los certificados de las instalaciones. Lo que más hace variar el total no es el trámite, sino lo que necesita el local para tu actividad. Por eso el presupuesto se hace después de ver el local, no antes.

Honorarios técnicos	Documentación técnica, dirección de obra y certificados finales
Tasa o precio de la ECU	La tasa si tramitas en el Ayuntamiento; el precio de la ECU si tramitas con una
ICIO	Impuesto sobre el coste de ejecución material de la obra
Bonificación del ICIO	Existe para implantar o cambiar actividades, pero hay que pedirla
Obra e instalaciones	Lo que necesite el local para cumplir con tu actividad
Lo que más pesa	El estado del local, no el papeleo

Por qué no hay un precio cerrado

Cuando alguien pregunta «¿cuánto cuesta la licencia de actividad?», casi siempre está preguntando dos cosas a la vez: cuánto cuesta el trámite y cuánto cuesta dejar el local listo para abrir. La primera parte es bastante previsible. La segunda depende de lo que encontremos en el local.

Una oficina que se instala en otra oficina puede necesitar muy poco. Un centro de estética en un antiguo almacén, o una cafetería donde había una tienda, puede necesitar ventilación, aseos accesibles, protección contra incendios o una instalación eléctrica nueva. Por eso desconfía de los precios cerrados que no han visto el local.

Las partidas, una a una

Honorarios técnicos

Son los del técnico que prepara la documentación técnica de la actividad, la firma y, si hay obra, la dirige y emite los certificados de final de obra. Dependen del tamaño del local, del tipo de actividad y de cuánta obra haya. En nuestro caso te damos el precio por fases y cerrado antes de empezar.

Tasa municipal o precio de la entidad colaboradora

Para que la declaración responsable surta efecto hay que presentarla con el justificante de pago de la tasa por prestación de servicios urbanísticos si se tramita ante el Ayuntamiento, o del precio de la entidad colaboradora urbanística (ECU) si interviene una. No se pagan las dos: o una u otra.

Acudir a una ECU es voluntario. Se puede tramitar ante el Ayuntamiento o con una ECU, y la ordenanza dice que eso no supone un trato diferente.

ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)

Si hay obra, se paga el ICIO. Su base es el coste de ejecución material de la obra: no incluye el IVA, las tasas, los honorarios, la seguridad y salud ni el beneficio de la empresa constructora. Con declaración responsable, se paga por autoliquidación al presentarla.

La bonificación del ICIO para actividades

Para las obras de implantar o cambiar una actividad existe una bonificación importante del ICIO, aplicada sobre una parte del presupuesto. Pero no es automática: es rogada, hay que pedirla dentro del plazo que fija la ordenanza fiscal y, además, requiere la declaración de especial interés o utilidad municipal. Si no se pide a tiempo, se pierde. Es de las cosas que revisamos al preparar el presupuesto.

La obra

Es la partida que más varía. Depende de lo que necesite el local para tu actividad: distribución, aseos, accesibilidad, falsos techos, ventilación, protección contra incendios. Cuanto más se parezca el local a lo que vas a hacer, menos obra.

Instalaciones y certificados

Electricidad, climatización y protección contra incendios se acreditan con sus boletines y certificados ante los organismos correspondientes. El Ayuntamiento comprueba que esas instalaciones existen; el cumplimiento técnico lo acreditan los certificados. Si el local no tiene las instalaciones legalizadas, hay que contar con ello.

De qué depende el total

Las preguntas que de verdad mueven el presupuesto son estas:

• ¿Tu actividad está permitida en ese local? Si no lo está, no hay presupuesto que valga: es lo primero que miramos.
• ¿Qué trámite le toca? La mayoría van por declaración responsable; algunas, por licencia.
• ¿Qué obra hace falta? De aquí sale la mayor parte del coste y del calendario.
• ¿Qué instalaciones tiene ya el local? Unas instalaciones legalizadas y en buen estado ahorran mucho.
• ¿Es un bar, un restaurante u otra actividad recreativa? Tienen exigencias propias y una comprobación distinta.

El coste que no aparece en ninguna factura

Es el alquiler que pagas mientras no abres. En un local, cada mes de obra o de trámite es un mes pagando sin facturar. Por eso, más que regatear en una partida, lo que ahorra dinero es planificar bien: estudiar el local antes de firmar, hacer el proyecto y el trámite a la vez que se prepara la obra y no tener que rehacer nada. Lo contamos en cómo saber si un local tiene licencia de actividad antes de alquilarlo.

En el centro de estética de Vallecas el alquiler corría desde el primer día, y por eso proyecto, trámite y obra fueron a la vez.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta una licencia de actividad en Madrid?

No hay un precio único. Se suman los honorarios técnicos, la tasa municipal o el precio de la ECU, el ICIO si hay obra, la obra y los certificados de instalaciones. Lo que más varía es la obra, que depende del estado del local y de tu actividad.

¿Qué es más barato, tramitar con el Ayuntamiento o con una ECU?

Son caminos distintos: con el Ayuntamiento pagas la tasa municipal; con una ECU pagas su precio y no la tasa. Acudir a una ECU es voluntario. Te decimos qué conviene en tu caso.

¿Se paga el ICIO en una licencia de actividad?

Si hay obra, sí. Se calcula sobre el coste de ejecución material de la obra y, con declaración responsable, se autoliquida al presentarla. Para implantar o cambiar una actividad hay una bonificación que hay que pedir en plazo.

¿La bonificación del ICIO se aplica sola?

No. Es rogada: hay que pedirla dentro del plazo que fija la ordenanza fiscal y necesita además la declaración de especial interés o utilidad municipal. Si no se pide a tiempo, se pierde.

¿Por qué no me dais un precio sin ver el local?

Porque lo que más cambia el total es lo que necesita el local para tu actividad. Te damos el precio de nuestro trabajo por fases y cerrado, y una estimación del resto, después de ver el local.

Normativa citada

Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM): arts. 3.12 y 4 (entidades colaboradoras), art. 7.3 (instalaciones), art. 28.1 (contenido y efectos de la declaración responsable).

Ordenanza Fiscal 7/2023 del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (BOCM de 28-12-2023), arts. 18, 20, 23 y 27, y art. 12 en la redacción de la Ordenanza 12/2025 (bonificación para actividades).

Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM, el PGOUM, la normativa turística y las ordenanzas fiscales pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026. Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510.