Requisitos para convertir un local en vivienda en Madrid, sin jerga

Hay una llamada que recibo casi cada semana. Cambia la voz, cambia el barrio, pero la pregunta es siempre la misma: «Lucía, tengo un local cerrado que solo me da gastos… ¿es verdad que se puede convertir en vivienda?»

Y mi respuesta también es siempre la misma: sí, se puede. Pero no siempre, y no con cualquier local. Así que hoy quiero contarte lo que miro yo cuando alguien me hace esa pregunta — en el mismo orden en que lo miro — para que tú puedas hacerte una primera idea sin gastar un euro.

Antes de medir nada: ¿qué dice el plan urbanístico?

Esto sorprende a mucha gente: lo primero no es ir al local con un metro. Es sentarse con el Plan General de Madrid (el famoso PGOUM) y mirar qué permite en esa parcela concreta.

Porque cada edificio de Madrid tiene unas reglas propias. Hay calles donde la planta baja debe seguir siendo comercial, sí o sí. Hay edificios protegidos donde apenas se puede tocar nada. Y hay una trampa que casi nadie conoce: el cupo de viviendas. En algunos ámbitos el planeamiento limita el número de viviendas, y si ese límite ya está agotado, tu local no podrá ser vivienda aunque cumpla todo lo demás (art. 7.3.12.3 de las Normas Urbanísticas). He visto a gente descubrirlo después de comprar. No se lo deseo a nadie.

Si el planeamiento da luz verde, entonces sí: vamos al local con el metro.

Los 40 metros que lo cambiaron todo

En noviembre de 2023, el Ayuntamiento cambió las reglas del juego. Hasta entonces, una vivienda en Madrid tenía que superar los 38 m² útiles, y se admitía bajar hasta 25 m² si era una sola estancia-comedor-cocina con aseo (art. 7.3.4.1 de las Normas Urbanísticas, en su redacción anterior). Esa puerta se cerró: desde 2023, toda vivienda que sale de un local necesita al menos 40 m² útiles (art. 7.3.4.1 de las Normas Urbanísticas). La rebaja a 30 m² que la norma permite en la vivienda colectiva tipo 2 no se aplica a la transformación de locales, según el criterio publicado por el Ayuntamiento. Qué cambió en 2023 y qué añade el Plan Reside: nueva normativa del cambio de uso de local a vivienda.

Y ojo a la palabra útiles, porque tiene letra pequeña: no cuentan las zonas con techo por debajo de 2,20 m, ni terrazas, ni tendederos. Un local que «mide 42» en escritura puede quedarse en 38 reales en cuanto descuentas el altillo bajo.

A mí esta norma me tocó vivirla en primera persona con un local en Vallecas de unos 33 m². Cuando supimos que el cambio normativo venía, corrimos para tramitar la licencia con la norma antigua. Lo conseguimos por semanas. Hoy es una vivienda alquilada en planta baja; si hubiéramos esperado, sería un local cerrado para siempre. La moraleja me la guardo para el final.

Los demás requisitos para convertir un local en vivienda (la lista honesta)

Te lo resumo como se lo explico a mis clientes en la primera visita:

• Altura: 2,50 m libres en las estancias donde se hace vida (salvo la cocina: en la cocina, los baños y los pasillos vale 2,20, art. 7.3.5 de las Normas Urbanísticas).
• Fachada: más de 3 metros, con al menos un hueco de una pieza habitable de más de 12 m² útiles que dé a la calle, a un espacio libre público o a un espacio privado que cumpla las dimensiones del art. 7.3.3 de las Normas Urbanísticas, y todas las piezas habitables de la vivienda (salón, dormitorios, cocina si es habitable) deben ser exteriores (arts. 7.3.8 y 7.3.14 de las Normas Urbanísticas). Traducción: un local interior, sin luz natural, no va a poder ser vivienda. Es el requisito que más proyectos tumba.
• Posición: planta baja o piso. Los sótanos y semisótanos quedan fuera, y el suelo de todas las piezas de la vivienda, habitables o no, debe quedar por encima del terreno circundante (arts. 7.3.8.3 y 7.3.13.3).
• Lo invisible: al cambiar el uso, el Código Técnico te obliga a cumplir su sección de ahorro de energía (DB-HE) con los límites propios de los cambios de uso, que no son los de obra nueva. En la práctica suele haber que aislar las fachadas por dentro, cambiar las ventanas y, muchas veces, aislar también el suelo. No es opcional, y conviene saberlo antes de hacer números.

¿Suena exigente? Lo es. Pero también te digo: los locales que cumplen, existen, y Madrid está lleno de ellos esperando una segunda vida. Dos de los míos eran un bar abandonado y un almacén.

¿Y los vecinos pueden decir que no?

Depende, y aquí hay más mito que realidad. Si los estatutos de tu comunidad no prohíben expresamente el cambio de uso y tu obra no toca elementos comunes, no necesitas pedir permiso a la junta, aunque sí tienes que avisar de las obras, antes de empezarlas, a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo desarrollo en cambio de uso de local a vivienda y comunidad de propietarios.

La excepción importante: la fachada. Si para conseguir luz y ventilación necesitas abrir o agrandar ventanas — y es frecuente — estás tocando un elemento común, y ahí sí necesitas el acuerdo de la comunidad. Es una de las primeras cosas que compruebo, porque más vale saber el ambiente de la escalera antes que después.

El cambio de uso de local a vivienda, paso a paso

Por si te ayuda visualizarlo, el recorrido es este: primero el estudio de viabilidad (todo lo que te he contado arriba, aplicado a tu local). Después, el proyecto o la documentación técnica firmada por un arquitecto. Con ella se pide la licencia o se presenta la declaración responsable, según el caso: va por licencia si la obra necesita proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (por ejemplo, si cambia el uso característico del edificio), si el edificio está catalogado y se tocan elementos protegidos, si está fuera de ordenación absoluta o si arrastra una infracción urbanística sin prescripción declarada (anexo I de la Ordenanza 6/2022); si no, va por declaración responsable. Si te toca licencia, ese trámite es la parte más lenta del proceso; con declaración responsable puedes empezar la obra el mismo día en que la presentas (art. 157.1 de la Ley 9/2001). Luego viene la obra. Y al final, el cierre ante el Ayuntamiento: si la obra fue por licencia, la declaración responsable de primera ocupación (art. 53 de la Ordenanza 6/2022); si fue por declaración responsable, la comunicación del final de obra con el certificado final, en 15 días (art. 29.3 de la Ordenanza 6/2022). Después, la declaración al Catastro (tienes 2 meses) y, si quieres que conste en el Registro de la Propiedad, la inscripción del cambio de uso, para la que en Madrid te pedirán el acto de conformidad del Ayuntamiento si fuiste por declaración responsable. Ese es el momento en que tu local pasa a ser, oficialmente y para siempre, una vivienda. Te explico ese último paso en primera ocupación y cierre del cambio de uso.

¿Tiempo total? En mi experiencia, entre 6 y 12 meses. ¿Cuánto cuesta? Eso da para un artículo entero, y lo tienes aquí en el blog.

La moraleja que te debía

El local de Vallecas se salvó por semanas. Otros no llegaron a tiempo, y algunos nunca pudieron empezar porque alguien compró sin comprobar. Si algo me ha enseñado este trabajo es que la decisión más rentable se toma antes de empezar: saber si tu local puede, o no puede. Las dos respuestas valen dinero — una te abre un proyecto, la otra te ahorra un disgusto enorme.

Si tienes un local en Madrid y quieres salir de dudas, cuéntamelo. En 15 minutos de llamada te digo, con total honestidad, si le veo recorrido.

Los requisitos no solo deciden si se puede: también deciden cuántas viviendas caben. Lo ves en una oficina en Guindalera que iba a ser tres viviendas y legalmente solo podían ser dos.

Desde septiembre de 2025, el Plan Reside suma más casos en los que el cambio no se puede hacer. Te lo explico en qué cambia el Plan Reside para convertir un local en vivienda.

Cuándo NO es posible el cambio de uso

Los requisitos tienen su cara negativa: si falla uno solo, la operación es inviable. No se puede cuando hay menos de 40 m² útiles, una fachada de 3 metros o menos, falta de luz natural directa (huecos de iluminación de menos del 12 % de la superficie útil de cada pieza habitable, según el art. 7.3.8 de las Normas Urbanísticas), suelo situado, aunque sea en parte, por debajo del terreno en contacto con el local (sótanos y semisótanos, excluidos desde 2023; art. 7.3.13.3 de las Normas Urbanísticas), uso residencial no permitido por la norma zonal del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), limitaciones derivadas de la protección del patrimonio que impidan el cambio (por ejemplo, locales del catálogo de establecimientos comerciales), o una prohibición expresa del cambio de uso en los estatutos de la comunidad.

Conclusión: haz el estudio de viabilidad antes de comprar. Cuesta una fracción del precio del local y puede ahorrarte decenas de miles de euros.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la superficie mínima para que un local sea vivienda en Madrid?

40 m² útiles desde noviembre de 2023. Y cuidado al medir: no cuentan las zonas con techo bajo (menos de 2,20 m), ni terrazas ni tendederos.

Mi local es interior, sin ventanas a la calle. ¿Puede ser vivienda?

Siendo honesta: casi seguro que no. La normativa exige más de 3 metros de fachada y que todas las piezas habitables (salón, dormitorios y, si es habitable, la cocina) sean exteriores, con huecos de al menos el 12 % de su superficie útil. Un local interior no puede ofrecerlo.

¿Necesito el permiso de la comunidad de vecinos?

Necesitas su acuerdo si tu obra toca elementos comunes, como abrir ventanas en fachada: hace falta el voto de 3/5 de los propietarios, que representen también 3/5 de las cuotas (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y si los estatutos prohíben expresamente el cambio de uso, habría que modificarlos, lo que exige unanimidad (art. 17.6 de la misma ley). En el resto de casos no necesitas permiso, pero sí avisar de las obras, antes de empezarlas, a quien represente a la comunidad (art. 7.1).

¿Cuánto tarda todo el proceso?

En mi experiencia, entre 6 y 12 meses: proyecto, licencia o declaración responsable, obra y trámites finales.

¿Cuándo no se puede convertir un local en vivienda en Madrid?

No se puede cuando falla alguno de estos filtros: menos de 40 m² útiles, una fachada de 3 metros o menos, falta de luz natural directa, suelo situado, aunque sea en parte, por debajo del terreno en contacto con el local (sótanos y semisótanos), uso residencial no permitido por la norma zonal, limitaciones derivadas de la protección del patrimonio que impidan el cambio (por ejemplo, locales del catálogo de establecimientos comerciales) o una prohibición expresa en los estatutos de la comunidad. Cada uno es eliminatorio por sí solo.

¿Cuántos metros mínimos necesita un local para ser vivienda en Madrid?

Desde la modificación del PGOUM de noviembre de 2023, la superficie útil mínima es de 40 m², que deben incluir salón-comedor, cocina, dormitorio y baño. Se mide en superficie útil real, descontando zonas con altura inferior a 2,20 m.

¿Se puede convertir un sótano o semisótano en vivienda en Madrid?

No. El suelo de la futura vivienda no puede estar, ni siquiera en parte, por debajo del terreno en contacto con ella, así que sótanos y semisótanos quedan excluidos desde 2023, aunque tengan ventanas o patio inglés. Si tu local tiene planta baja y sótano, sí se puede transformar la planta baja clausurando el sótano.

¿Por qué se deniegan la mayoría de cambios de uso a vivienda?

En mi experiencia, el motivo más frecuente es la falta de luz natural: locales interiores o con fachada muy estrecha no pueden cumplir el requisito de huecos de iluminación de al menos el 12 % de la superficie útil de cada pieza habitable (art. 7.3.8 de las Normas Urbanísticas). Es el filtro que tumba más proyectos.

Fuentes y referencias

• Normas Urbanísticas del PGOUM — Ayuntamiento de Madrid
• Licencias urbanísticas — Ayuntamiento de Madrid
• Código Técnico de la Edificación (CTE)
• Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510 — ficha pública del COAM
• Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) — Ayuntamiento de Madrid
• Ley de Propiedad Horizontal — BOE

Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Revisado y actualizado: 3 de octubre de 2026.