Final de obra en Madrid: qué pasa si no lo comunicaste al Ayuntamiento

Si hiciste una obra por declaración responsable en Madrid, tenías que comunicar al Ayuntamiento el final de obra en los 15 días siguientes a terminarla, con el certificado final de obra del técnico (o, si la obra no lo necesitó, la declaración final del responsable) y el coste real (art. 29.3 y anexo II.D de la Ordenanza 6/2022). Si ha pasado un año desde que presentaste la declaración sin comunicarlo, o una inspección descubre que la obra terminó, el Ayuntamiento resolverá la extinción de su eficacia (art. 29.4). Se puede arreglar, pero cuanto antes, mejor.

Soy Lucía Fernández, arquitecta en Madrid. Este es un fallo muy frecuente y muy silencioso: la reforma se termina, se disfruta, y nadie se acuerda de cerrar el trámite. Te cuento qué es exactamente, qué documentos lleva, qué pasa si no lo hiciste y cómo se resuelve.

Plazo para comunicarlo	15 días hábiles desde la total terminación (art. 29.3 Ordenanza 6/2022; art. 30.2 Ley 39/2015)
Documento principal	Certificado final de obra de la dirección facultativa; si no hubo técnico, declaración final de obra firmada por el responsable (anexo II.D)
Además	Coste real de la obra, declaración complementaria del ICIO y pago de la tasa (anexo II.D)
Plazos de la obra	6 meses para empezar y 1 año para terminar desde la declaración, si no fijaste otros, con una sola prórroga pedida antes de que venzan (art. 158 Ley 9/2001; art. 9 Ordenanza 6/2022)
Si no se comunica	Al año de presentar la declaración, o si la inspección la encuentra terminada: extinción de la eficacia (art. 29.4)
Comprobación municipal	En 3 meses desde la comunicación (art. 29.5)
Resultados posibles	Favorable, condicionada (3 meses para corregir) o desfavorable, con pérdida de efectos (art. 29.8)

¿Qué es comunicar el final de obra?

Una declaración responsable te permite empezar la obra al presentarla, sin esperar a que el Ayuntamiento conteste. A cambio, cuando terminas, tienes que avisar de que has terminado y demostrar que lo hecho coincide con lo que declaraste. Es lo que cierra el expediente. Si quieres repasar cómo funciona la declaración responsable, lo explico en qué es la declaración responsable de obra en Madrid.

El plazo es de 15 días hábiles desde la total terminación (art. 29.3 de la Ordenanza 6/2022). No desde que pagas al constructor ni desde que te mudas: desde que la obra está acabada.

¿Qué documentos lleva la comunicación del final de obra?

Los del anexo II, apartado D, de la Ordenanza 6/2022:

• Certificado final de obra de la dirección facultativa, visado cuando sea obligatorio, que acredite la «completa adecuación» de lo ejecutado a lo declarado. Si la obra no necesitó técnico, basta una declaración final de obra firmada por el responsable.
• Coste real de la obra, con la declaración complementaria del ICIO y el pago de la tasa que corresponda.
• Si la actividad lo exige, la declaración de haber presentado el plan de autoprotección y el contrato de mantenimiento de las instalaciones contra incendios.

El certificado final de obra lo firma el técnico que dirigió la obra. Por eso es tan importante que haya uno desde el principio cuando la obra lo necesita: certificar al final una obra que nadie dirigió es mucho más difícil.

¿Qué pasa si no comunicas el final de obra?

La Ordenanza es clara: si ha pasado un año desde que presentaste la declaración responsable y no has comunicado la terminación, o si la inspección municipal comprueba que la obra está terminada sin haberlo comunicado, el Ayuntamiento resolverá la extinción de la eficacia de la declaración (art. 29.4 de la Ordenanza 6/2022).

Además, la ley y la Ordenanza fijan plazos para la propia obra: si en la declaración no indicaste otros, tienes 6 meses para empezarla y 1 año para terminarla desde que la presentas, con una sola prórroga que no puede superar el plazo inicial y que hay que pedir antes de que venza (art. 158 de la Ley 9/2001 y art. 9 de la Ordenanza 6/2022). Si no se cumplen, el Ayuntamiento puede declarar la caducidad, con audiencia previa, y habría que conseguir un título nuevo (art. 158.4 de la Ley 9/2001).

La resolución de extinción tiene las consecuencias del art. 30: la obra queda sin título que la ampare, se puede ordenar el cese y la restitución de lo hecho si no se regulariza, y, si el incumplimiento es esencial o reiterado, impedir presentar otra declaración con el mismo objeto entre 3 meses y 1 año.

Suele aparecer cuando menos lo esperas: al vender el piso o al tasarlo para una hipoteca.

Ya han pasado meses o años: ¿cómo lo arreglo?

Depende de en qué punto esté tu expediente:

• Si todavía no te ha llegado nada del Ayuntamiento: comunícalo ya, con el certificado final de obra y el resto de la documentación. Para eso necesitas un técnico que pueda certificar que lo construido coincide con lo declarado.
• Si ya te han notificado la extinción de la eficacia: la vía es una nueva declaración responsable o una licencia que regularice la obra y que el Ayuntamiento compruebe favorablemente (art. 30.2 de la Ordenanza 6/2022).
• Si la obra no coincide con lo declarado (se movió algo más, se añadió una ventana, se cambió el uso): ya no basta con el certificado. Hay que legalizar lo ejecutado. Lo explico en cómo legalizar una obra terminada sin licencia.

Si te han notificado la extinción, el procedimiento es el mismo que el de una declaración ineficaz. Te lo cuento en qué hacer si te han declarado ineficaz la declaración responsable, y si quieres que lo resuelva yo, este es mi servicio para resolver una declaración responsable ineficaz.

¿Qué pasa después de comunicarlo?

El Ayuntamiento tiene 3 meses para comprobar la obra terminada (art. 29.5 de la Ordenanza 6/2022). El resultado puede ser (art. 29.8):

• Favorable: el Ayuntamiento toma razón y te lo notifica. Expediente cerrado.
• Condicionado: hay deficiencias no esenciales. Te dan un plazo máximo de 3 meses para corregirlas y la declaración sigue siendo eficaz.
• Desfavorable: hay deficiencias esenciales. Se declara la pérdida de efectos de la declaración, con las consecuencias del art. 30.

Un ejemplo con fechas

1. Marzo de 2025: presentas la declaración responsable para reformar la cocina y el baño.
2. Junio de 2025: la obra termina. El plazo para comunicar el final de obra acababa a mediados de julio.
3. Marzo de 2026: se cumple un año desde la declaración sin haber comunicado nada. Desde ese momento, el Ayuntamiento puede resolver la extinción de su eficacia (art. 29.4).
4. La solución, si la obra coincide con lo declarado: certificado final de obra firmado por el técnico, coste real, ICIO complementario y tasa, y comunicarlo cuanto antes.

Las fechas son ilustrativas. Lo que no cambia es la lógica: cuanto más tarde, más probable es que el Ayuntamiento se adelante.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para comunicar el final de obra en Madrid?

15 días desde que la obra está totalmente terminada, si la hiciste por declaración responsable (art. 29.3 de la Ordenanza 6/2022 del Ayuntamiento de Madrid). La comunicación va acompañada del certificado final de obra (o, si la obra no necesitó técnico, de la declaración final del responsable), el coste real, la declaración complementaria del ICIO y el pago de la tasa (anexo II.D). Si pasa un año desde la declaración sin comunicarlo, el Ayuntamiento puede resolver la extinción de su eficacia (art. 29.4).

¿Qué pasa si no presento el certificado final de obra?

Si hiciste la obra por declaración responsable y no comunicas el final de obra con su certificado, al cumplirse un año desde la declaración, o si una inspección comprueba que la obra está terminada, el Ayuntamiento de Madrid resolverá la extinción de su eficacia (art. 29.4 de la Ordenanza 6/2022). La obra queda sin título y se aplican las consecuencias del art. 30: cese, restitución si no se regulariza y, si el incumplimiento es esencial o reiterado, de 3 meses a 1 año sin poder presentar otra declaración con el mismo objeto.

¿Quién firma el certificado final de obra?

El técnico que dirigió la obra, es decir, la dirección facultativa, y debe acreditar que lo ejecutado se ajusta por completo a lo declarado (anexo II.D de la Ordenanza 6/2022). Va visado cuando el visado sea obligatorio. Si la obra no necesitó técnico, basta una declaración final de obra firmada por el responsable de la obra.

¿Puedo comunicar el final de obra años después de terminar?

Puedes, pero no siempre basta. Si todavía no te han notificado nada, comunícalo cuanto antes con el certificado final de obra y el resto de la documentación del anexo II.D de la Ordenanza 6/2022. Ojo: si ya ha pasado un año desde la declaración, la ordenanza dice que el Ayuntamiento resolverá la extinción de su eficacia (art. 29.4), así que comunicarlo tarde no te garantiza cerrar el expediente. Si ya te han notificado la extinción, hay que presentar una nueva declaración responsable o una licencia que regularice la obra (art. 30.2).

¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Madrid en comprobar el final de obra?

Tiene 3 meses desde que comunicas la terminación (art. 29.5 de la Ordenanza 6/2022). Si encuentra deficiencias no esenciales, te da hasta 3 meses para corregirlas; si son esenciales, declara la pérdida de efectos (art. 29.8).

Tengo una vivienda sin certificado final de obra: ¿puedo pedir la primera ocupación?

En Madrid, la primera ocupación va por declaración responsable (art. 155.c de la Ley 9/2001; art. 53 de la Ordenanza 6/2022) cuando la obra se hizo con licencia, y se acompaña de la documentación del anexo IV, que incluye el certificado final de obra de la dirección facultativa. Si la obra se hizo por declaración responsable, lo que la cierra es la comunicación del final de obra con la documentación del anexo II.D: el certificado final o, si la obra no necesitó técnico, la declaración final firmada por el responsable. Sin ese documento no puedes acreditar que la obra acabó conforme a lo autorizado o declarado, así que el primer paso es conseguirlo o regularizar la obra con un técnico competente.

Fuentes oficiales

• Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, arts. 29 y 30 y anexo II.D: BOCM de 17 de mayo de 2022 y texto consolidado a 11 de julio de 2023
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, arts. 155.c y 158: BOE

Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510. Este artículo es divulgativo y no sustituye el análisis técnico de tu caso concreto. Última revisión: octubre de 2026.