Vender un piso con una obra sin licencia en Madrid: qué dice la ley y qué conviene hacer

Sí, se puede vender un piso con una obra sin licencia, pero la venta no la arregla: el comprador hereda la situación urbanística de la vivienda (art. 27.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015). El notario puede pedir información urbanística al Ayuntamiento, pero la ley no le obliga a comprobar cada reforma (art. 27.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015), y la tasadora tiene que revisar si el inmueble se ajusta al planeamiento y anotar las discrepancias (arts. 7, 10 y 11 de la Orden ECO/805/2003). Lo más limpio es legalizar antes de vender o, si ya ha prescrito, documentarlo.

Soy Lucía Fernández, arquitecta en Madrid. Este problema suele salir en el peor momento: con la venta apalabrada y la tasación encargada. Te cuento qué dice la ley, qué miran el notario, el Registro y la tasadora, y cuáles son las opciones antes de firmar.

¿Se puede vender?	Sí. El comprador queda subrogado en los derechos y deberes urbanísticos (art. 27.1 TRLSRU)
Información en la escritura	En las ventas de terrenos, en los casos del art. 27.2 TRLSRU (por ejemplo, si hay edificaciones fuera de ordenación), hay que hacer constar la situación urbanística; si no se hace, el comprador puede rescindir en 4 años y pedir indemnización (art. 27.3). No es una obligación general de declarar cada obra sin licencia de un piso
Notario	Puede pedir información urbanística al Ayuntamiento (art. 27.4); la ley no le obliga a inspeccionar cada reforma
Tasación	La tasadora comprueba la adecuación al planeamiento y anota advertencias o condicionantes (Orden ECO/805/2003, arts. 7.2, 10 y 11)
Plazo del Ayuntamiento	6 años desde que se terminó la obra (si terminó antes del 28-12-2024, el Ayuntamiento dice que aplica el plazo anterior, que era de 4 años: es un criterio municipal); 15 en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 Ley 9/2001)
Obra prescrita	Se puede inscribir en el Registro con certificado de técnico, del Ayuntamiento, acta notarial o certificación catastral (art. 28.4 TRLSRU)
Después de prescrita	Solo conservación y mantenimiento, salvo obras imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato (art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas)

¿Se puede vender una casa o un piso con una obra ilegal?

Sí. No hay una prohibición general de vender un inmueble con una obra sin licencia. Pero la venta no cambia nada urbanísticamente: el nuevo propietario queda subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del anterior (art. 27.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015). Si el Ayuntamiento actúa después, requerirá la legalización al propietario de ese momento, y también puede dirigirse al promotor de la obra (art. 195.1 de la Ley 9/2001).

Por eso, aunque se pueda vender, al comprador le interesa saberlo, y a ti te interesa contarlo: lo que se oculta suele acabar en una reclamación.

¿Qué responsabilidad tengo como vendedor si no lo cuento?

En las ventas de terrenos, la ley obliga a hacer constar en la escritura algunas circunstancias urbanísticas, por ejemplo que hay edificaciones fuera de ordenación (art. 27.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015). Si no se hace en esos casos, el comprador puede rescindir el contrato en un plazo de 4 años y reclamar la indemnización que proceda (art. 27.3). Una obra sin licencia en un piso no entra por sí sola en esos supuestos. Fuera de esos supuestos pueden entrar en juego otras acciones civiles, que dependen del contrato y de lo que se haya ocultado.

¿El notario o el Registro detectan una obra sin licencia?

No necesariamente. El notario puede pedir información urbanística al Ayuntamiento (art. 27.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015), pero la ley no le obliga a visitar la vivienda ni a comprobar cada reforma interior. El Registro tampoco: hace las comprobaciones que la ley exige para cada acto que se inscribe. Que una compraventa pase por notaría no significa que todas las obras del piso sean legales.

¿Y la tasación y la hipoteca del comprador?

La tasadora tiene que identificar físicamente la vivienda, comprobar que su superficie y características coinciden con la documentación que usa para tasar y revisar si se ajusta al planeamiento (art. 7.2.a y e de la Orden ECO/805/2003). Si encuentra discrepancias o una disconformidad urbanística, debe reflejarlas como advertencia o, en algunos casos, como condicionante del valor (arts. 10 y 11).

La norma no establece una rebaja automática del valor ni prohíbe la hipoteca. Lo que haga el banco con esa advertencia es decisión suya. En la práctica, una discrepancia entre el piso real y los planos o el Registro puede retrasar o complicar la financiación del comprador.

¿Y si la obra ya ha prescrito?

Si la obra se terminó hace más de 6 años (15 en suelo no urbanizable de protección), el Ayuntamiento ya no puede ordenar su demolición (art. 195.1 de la Ley 9/2001), salvo en viales, zonas verdes, espacios libres o dominio público, donde no hay plazo (art. 200.1). Para las terminadas antes del 28 de diciembre de 2024, el Ayuntamiento de Madrid dice en su nota «Nuevos plazos en materia de legalidad urbanística en Madrid» que aplica el plazo de la regulación anterior por ser más favorable; ese plazo era de 4 años (art. 195.1 de la Ley 9/2001 en su redacción original). Es un criterio municipal, no una norma.

Pero prescrita no significa legal. Se puede inscribir en el Registro acreditando la fecha de terminación con un certificado de técnico competente, del Ayuntamiento, un acta notarial o una certificación catastral (art. 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015), y el Ayuntamiento hará constar sus limitaciones. Según las Normas Urbanísticas de Madrid (art. 2.3.4), en esas construcciones solo se admiten obras de conservación y mantenimiento, y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato con condiciones. Lo explico en cuándo prescribe una obra sin licencia en Madrid.

Qué hacer antes de vender

• Si la obra se puede legalizar, legalízala. Es la opción que más valor da al piso y la que menos discusiones trae. Lo explico en cómo legalizar una obra terminada sin licencia.
• Si ya ha prescrito, documenta la fecha de terminación con un certificado técnico y valora inscribirla en el Registro.
• Si hiciste la obra con declaración responsable pero no comunicaste el final de obra, ciérralo antes de vender (final de obra en Madrid).
• En todo caso, cuéntalo al comprador y que conste en el contrato: es la mejor forma de evitar reclamaciones después.

Un ejemplo

Un caso tipo, con datos ilustrativos: un piso en el que se unieron dos dormitorios y se cerró la terraza sin licencia, hace tres años. El comprador lo descubre al comparar el plano catastral con la visita. Opciones: legalizar ambas obras antes de firmar, si cumplen la normativa, o bajar el precio y dejarlo por escrito. Como se terminaron hace tres años, ninguna de las dos ha prescrito (a lo terminado antes del 28 de diciembre de 2024 el Ayuntamiento dice que le aplica el plazo anterior, de 4 años): no se puede vender como si estuviera en regla.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender un piso con una obra sin licencia en Madrid?

Sí, no hay una prohibición general. Pero la venta no regulariza la obra: el comprador queda subrogado en los derechos y deberes urbanísticos del vendedor (art. 27.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015). En las ventas de terrenos, en los casos del artículo 27.2 (por ejemplo, si hay edificaciones fuera de ordenación), hay que hacer constar la situación urbanística en la escritura; si no se hace, el comprador puede rescindir en 4 años y reclamar indemnización (art. 27.3). Una obra sin licencia en un piso no entra por sí sola en esos supuestos.

¿El notario comprueba que todas las obras del piso tengan licencia?

No. El artículo 27.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015 permite al notario pedir información urbanística al Ayuntamiento, pero no le obliga a inspeccionar cada reforma. Las comprobaciones más estrictas se refieren a las declaraciones de obra nueva (art. 28). Que la compraventa pase por notaría no significa que las obras interiores sean legales.

¿Una obra sin legalizar impide que el comprador consiga hipoteca?

No hay una norma que lo impida automáticamente. La tasadora debe comprobar si la vivienda se ajusta al planeamiento y reflejar las discrepancias como advertencia o condicionante (arts. 7.2, 10 y 11 de la Orden ECO/805/2003). Qué hace el banco con esa advertencia es decisión suya; en la práctica puede retrasar o complicar la financiación.

¿Puedo comprar una casa con una obra ilegal prescrita?

Sí, pero sabiendo que prescrita no es legal: el Ayuntamiento ya no puede ordenar la demolición, pero la obra sigue sin licencia. Según el art. 2.3.4 de las Normas Urbanísticas de Madrid, en esas construcciones solo se admiten obras de conservación y mantenimiento, y las imprescindibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato con condiciones. Pide al vendedor la documentación que acredite la fecha de terminación.

¿Qué es mejor, legalizar antes de vender o vender tal cual?

Si la obra cumple la normativa, legalizarla antes suele dar más valor y menos problemas: el comprador hereda la situación urbanística (art. 27.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015) y la tasación puede reflejar la discrepancia. Si no se puede legalizar, cuéntalo y déjalo por escrito en el contrato. Si ya ha prescrito, documenta la fecha de terminación con un certificado técnico (art. 28.4).

Fuentes oficiales

• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 27 y 28: BOE
• Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, arts. 7, 10 y 11: BOE
• Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, arts. 195 y 200: BOE
• Normas Urbanísticas del PGOUM, art. 2.3.4 (modificación publicada en el BOCM nº 282, de 27-11-2023): BOCM
• Ayuntamiento de Madrid, nota «Nuevos plazos en materia de legalidad urbanística en Madrid»: madrid.es

Este artículo es divulgativo y no sustituye el análisis técnico de tu caso concreto. Revisado y actualizado: 3 de octubre de 2026.