En Villa de Vallecas convertí en vivienda un antiguo taller de unos 33 m²: hoy es un estudio en planta baja. Su gran valor no estaba dentro, sino en el patio de atrás. Es una vivienda alquilada a una persona que buscaba justo eso: planta baja, accesible y con espacio exterior. El expediente se presentó antes del 27 de noviembre de 2023, cuando todavía no se exigían 40 m² útiles; la obra terminó en 2024.
| Zona | Villa de Vallecas, Madrid (calle peatonal con comercios) |
| Año | Expediente presentado antes del 27-11-2023; obra terminada en 2024 |
| Qué era | Taller de unos 33 m² con un gran patio trasero |
| En qué se convirtió | Estudio (monoambiente) en planta baja con patio |
| Cliente | Propietario, a través de una inmobiliaria de confianza |
| Resultado | Vivienda alquilada |
Caso tramitado con la normativa anterior a noviembre de 2023. El expediente se presentó antes del 27 de noviembre de 2023, cuando todavía no se exigía el mínimo de 40 m² útiles. Hoy un local de este tamaño no podría convertirse en vivienda, y la viabilidad debe comprobarse caso por caso. Si tu local es pequeño, lee primero si se puede convertir en vivienda un local de menos de 40 m².
Un local pequeño con un patio muy grande
El local era un antiguo taller de unos 33 m² en una zona peatonal de Villa de Vallecas, rodeada de comercios y servicios. Estaba deteriorado, con humedades y años sin mantenimiento. Pero tenía algo que lo hacía especial: un patio posterior muy amplio.
Desde el principio tuve claro que ese patio no podía tratarse como un espacio sobrante: tenía que ser una de las piezas principales de la vivienda. El propietario había dejado la operación en manos de una profesional inmobiliaria de su confianza, Patrimonio Pasivo, que me llamó para la parte técnica y las licencias.
Por qué un estudio y no un piso con dormitorio
El local tenía dos frentes, pero su superficie no daba para un dormitorio independiente bien resuelto. Forzarlo habría dado dos espacios pequeños y oscuros. La solución fue un estudio monoambiente: el baño como única estancia cerrada y todo lo demás abierto y relacionado directamente con el patio.
El objetivo no era meter más habitaciones, sino que los pocos metros funcionaran bien. Me encargué del estudio de viabilidad, del proyecto, del cambio de uso y de coordinar la parte técnica con la obra, que puso en valor la luz y la salida al exterior.
La normativa de entonces y la de ahora
El expediente se presentó antes del 27 de noviembre de 2023, el día en que se publicó en el BOCM el mínimo de 40 m², y la obra terminó en 2024. Con las condiciones aplicables a aquel expediente fue posible; hoy no lo sería, porque la vivienda que resulta de transformar un local necesita al menos 40 m² útiles (arts. 7.3.4.1 y 7.3.14 de las Normas Urbanísticas del PGOUM). Por eso este caso no se puede leer como «un local de 33 m² se puede convertir en vivienda».
Aquí explico qué ha cambiado en la normativa del cambio de uso en Madrid y cuáles son los requisitos actuales para convertir un local en vivienda.
Una vivienda que encontró a la persona adecuada
En los barrios consolidados de Madrid hay muchos edificios antiguos sin ascensor, y para algunas personas vivir en un piso alto se convierte en un problema diario. La persona que acabó alquilando esta vivienda buscaba exactamente lo que ofrecía: planta baja, un espacio accesible, servicios cerca y una zona exterior.
Donde había un taller cerrado y un patio deteriorado hoy hay una vivienda en uso, alquilada, que resuelve una necesidad real. Si te interesa este enfoque, mira cómo hacer un baño accesible sin que parezca un hospital.
Lo que enseña este caso
El potencial de un inmueble no depende solo de sus metros. En este proyecto, el valor estaba en entender que el patio podía cambiar por completo la vida en una vivienda pequeña.
Para ver el proceso completo, tienes la guía del cambio de uso de local a vivienda en Madrid. Y si tienes un local parecido, este es mi servicio de cambio de uso de local a vivienda en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Se puede convertir hoy en vivienda un local de 33 m² en Madrid?
Con la normativa actual, no: la vivienda que resulta de transformar un local necesita al menos 40 m² útiles, con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño (arts. 7.3.4.1 y 7.3.14 de las Normas Urbanísticas del PGOUM, modificación publicada en el BOCM de 27-11-2023). Este caso de Villa de Vallecas se presentó antes del 27 de noviembre de 2023, cuando todavía no regía ese mínimo. Si tu local está por debajo de 40 m², lo que hay que estudiar es si puede crecer, por ejemplo uniéndolo a otro colindante del mismo edificio; ten en cuenta que agregar locales necesita el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 de las cuotas de participación (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Un patio ayuda a que un local pueda ser vivienda?
Sí, mucho. Un patio puede convertir en exteriores las piezas que dan a él, siempre que cumpla las dimensiones del Plan General: una pieza es exterior si tiene un hueco a la vía pública, a un espacio libre que cumpla la norma zonal o a un patio con las medidas reguladas (arts. 6.7.5 y 6.7.15 de las Normas Urbanísticas), y en una vivienda todas las piezas habitables tienen que ser exteriores (art. 7.3.8). Además mejora mucho la vivienda: en Villa de Vallecas el patio pasó de ser un espacio deteriorado a ser la pieza principal de un estudio de unos 33 m².
¿Qué es un estudio monoambiente y cuándo conviene?
Es una vivienda en la que todo está en un único espacio abierto (estar, cocina y dormitorio) salvo el baño, que es la única estancia cerrada. Conviene cuando la superficie no permite un dormitorio independiente bien resuelto: es mejor un espacio amplio y luminoso que dos pequeños y oscuros. Es la solución que se usó en este local de Villa de Vallecas.
¿Hay demanda de viviendas en planta baja?
Sí, especialmente entre personas que viven en edificios antiguos sin ascensor y para las que subir escaleras es un problema diario. Una planta baja accesible, con servicios cerca y algo de espacio exterior, responde a esa necesidad. La vivienda de Villa de Vallecas se alquiló precisamente a una persona que buscaba esas condiciones.
Normativa citada
Superficie mínima vigente: Normas Urbanísticas del PGOUM, arts. 7.3.4.1 y 7.3.14 (BOCM de 27-11-2023).
Contenido divulgativo, conforme a la normativa vigente en el momento de la consulta (la OLDRUAM y el PGOUM pueden actualizarse); no constituye dictamen técnico sobre un caso concreto. Última revisión: octubre de 2026. Lucía Fernández, arquitecta colegiada COAM nº 16.510.
Lucía Fernández es arquitecta colegiada por el COAM (nº 16.510) e inversora inmobiliaria en Madrid. Con más de 20 años de experiencia como arquitecta y más de 20 locales transformados en vivienda, está especializada en cambios de uso, declaraciones responsables y regularización de obras en Madrid capital. Escribe para ayudar a propietarios e inversores a decidir con criterio.